Crescono le superfici medie (25.000 mq) degli immobili logistici presi in locazione

Il mercato immobiliare logistico e industriale italiano continua a distinguersi per dinamicità e capacità di attrarre capitali. Lo conferma anche una analisi di Jll Italia, che nel primo semestre 2026 ha riscontrato investimenti per 1,25 miliardi di euro, in crescita del 50% rispetto allo stesso periodo del 2025, per una quota pari al 16% dell’immobiliare nel suo insieme. A questa performance ha contribuito in modo determinante il secondo trimestre, portando capitali per 800 milioni di euro, grazie anche alla chiusura di due importanti operazioni che da sole hanno rappresentato oltre il 60% del totale.

Record anche sul fronte delle locazioni, con circa 1,6 milioni di metri quadrati di spazi assorbiti (+72% su base annua), grazie al traino dei 3pl che hanno rappresentato circa il 70% del take-up. Seguono retail (18%), manufacturing (6%) e, con quote più contenute, e-commerce e altri settori.

Andando a guardare più da vicino gli investimenti conclusi, Jll rileva che nel totale semestrale il 37% ha riguardato operazioni riconducibili a strategie core (era il 14% nello stesso periodo del 2025), mentre quelle core plus sono salite al 31% (dal 28%).

Milano si conferma il principale polo di attrazione, con il 22% degli investimenti complessivi, ma anche Bologna e Roma si sono dimostrate target particolarmente appetibili, combinando l’opportunità di extra rendimento ed elevata qualità del prodotto.

I prime yield restano stabili al 5,3%, continuando a beneficiare di fondamentali solidi nonostante un contesto macroeconomico ancora caratterizzato da elementi di incertezza.

“La crescita degli investimenti nel semestre evidenzia la attrattività del settore logistico italiano, ma anche la continua selettività degli investitori” ha commentato Elena Di Biase, responsabile Logistics Capital Markets di Jll Italia, rilevando criteri di valutazione “estremamente rigorosi in termini di difensività di location e qualità dell’investimento, oltre che, per le strategie core plus e value add, di prospettiva di valorizzazione nel medio-lungo termine”. Nel mercato, ha aggiunto, resta “significativo il contributo degli end user, che continuano a investire direttamente negli immobili funzionali al proprio business”. Relativamente alla seconda metà dell’anno, Jll Italia è fiduciosa di trovare “conferma di questo approccio, con gli investitori concentrati su operazioni concrete in linea con il proprio profilo di rischio/ rendimento”.

Puntando invece lo sguardo sulle locazioni, Jll Italia conferma superfici medie in crescita a circa 23.000 metri quadrati nel primo semestre 2026 (dai 18.000 metri quadrati nei primi semestri 2022-2025 in media). Nel semestre, le operazioni inferiori ai 25.000 metri quadrati continuano comunque a rappresentare la quota prevalente (66% del totale), pur incidendo per il 35% delle superfici assorbite, mentre la fascia immediatamente superiore (fino a 50.000 metri quadrati) vale circa il 26% delle operazioni, ma pesa quasi il 40% del take-up complessivo.

Come detto il take up è stato sostenuto anche dalle transazioni di grande dimensione, (oltre i 50.000 mq), che si sono concentrate nei primi tre mesi dell’anno e che hanno riguardato prevalentemente operatori 3PL impegnati in strategie di espansione e consolidamento sul mercato italiano. Nel secondo trimestre, pur in assenza di operazioni oltre questa soglia, il mercato si è mostrato molto dinamico grazie alle transazioni comprese tra 25.000 e 50.000 metri quadrati (il 27% di quelle concluse e circa il 50% del take-up del trimestre). Quelle di dimensione maggiore (tra 40.000 e 50.000 metri quadrati) hanno interessato soprattutto aziende del retail e del manifatturiero.

L’analisi di Jll Italia evidenzia infine che i lease si confermano la tipologia contrattuale predominante (75% del take-up), seguiti dai pre-let (15%) e dagli owner occupier (10%). A livello geografico, la macroarea di Milano continua a rappresentare il principale hub logistico nazionale, concentrando circa il 60% dell’assorbimento complessivo.

Sul fronte dei canoni, la prima metà del 2026 segnala prime rent in crescita o sostanzialmente stabili nei principali mercati logistici italiani, con incrementi più marcati a Milano e Roma. Parallelamente, si registra una maggiore flessibilità nelle trattative in termini di incentivi contrattuali, con periodi di rent free (in media tra 1,5 e 2 mesi per anno di contratto, a fronte dello standard precedente di un mese per anno).

L’offerta inoltre nel semestre si è ampliata grazie al completamento di quasi un milione di metri quadrati di nuovi spazi logistici, di cui circa il 57% sviluppati in modalità speculativa. Ciononostante il vacancy rate continua a restare intorno al 4%, a conferma di un buon equilibrio tra disponibilità di prodotto e assorbimento del mercato.

“Il primo semestre – ha commentato Renato Loffredo, Head of Industrial & Logistics Agency di JLL Italia – conferma un mercato logistico in progressiva evoluzione, nel quale la crescita del take-up non è stata sostenuta esclusivamente da poche operazioni di grandi dimensioni, ma anche da un numero crescente di transazioni di fascia intermedia”, a segnale di un mercato più maturo. Per la seconda parte dell’anno, ha aggiunto, Jll si attende anche su questo fronte “il proseguimento di queste dinamiche, con un mercato delle locazioni che dovrebbe mantenersi attivo e sostenuto da una domanda ancora solida”.

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