Semestre record per gli investimenti immobiliari: la logistica traina il settore

Nel secondo trimestre del 2022 sono stati realizzati 2,9 miliardi di euro di investimenti nel settore immobiliare in Italia (+51% rispetto al Q2 21). Questo dato si somma ai 3,4 miliardi di euro del primo trimestre e porta il semestre a raggiungere un totale di 6,3 miliardi di euro, oltre ad ulteriori 1,5 miliardi di euro circa di deal attualmente in corso di negoziazione con chiusura prevista entro la fine del corrente mese.

Il primo semestre dell’anno si conferma pertanto come il migliore “first half” dall’inizio delle rilevazioni storiche da parte degli operatori del mercato, la cui media negli ultimi 10 anni si attestava a 3,5 miliardi di euro.

I settori trainanti sono stati gli uffici e la logistica, che complessivamente hanno rappresentato oltre la metà degli investimenti totalizzati nei primi sei mesi dell’anno. I dati emergono dall’analisi del Team Research di Dils, uno dei principali operatori in termini di volumi transati nel mercato italiano, che nel corso del primo semestre 2022 ha intermediato operazioni pari al 33% del volume totale.

“Nei primi sei mesi dell’anno il mercato immobiliare italiano è cresciuto fino a raggiungere livelli record per volumi e interesse degli investitori. Abbiamo puntato sul ritorno in ufficio e le nostre previsioni sono risultate corrette, dato che i vecchi luoghi di lavoro si sono rivelati non più in linea con le nuove esigenze. In questo periodo si è dunque consolidato il trend che vede gli uffici come una delle asset class più importanti nel mercato immobiliare. La domanda è radicalmente cambiata, orientandosi verso la ricerca di spazi di nuova generazione, realizzati secondo i criteri ESG, ma soprattutto apprezza headquarters che siano concepiti per migliorare il benessere dei dipendenti ed attrarre i migliori talenti, vero asset delle aziende più votate all’innovazione”, ha dichiarato Giuseppe Amitrano, ceo di Dils. “Dopo la forte resilienza degli investimenti nella prima metà dell’anno, è evidente il grado di crescente incertezza sui mercati nazionali e internazionali legato in particolare all’andamento di cap-rate e inflazione. Fattori che inevitabilmente stanno influenzando anche il settore immobiliare e ci portano ad avere un atteggiamento di cauta prudenza rispetto agli scenari di breve e medio periodo”.

Con circa 2 miliardi di euro transati nel corso del primo semestre (di cui circa 653 milioni di euro nel secondo trimestre) gli uffici si confermano la prima asset class con una crescita di oltre due volte rispetto allo stesso periodo del 2021 e un’incidenza del 31% sul volume totale degli investimenti. La componente office è stata quella più rilevante sui mercati principali di Milano e Roma (rispettivamente il 72% e il 92%) ed è stata caratterizzata da operazioni core con ticket rilevanti (oltre i 100 milioni di euro) finalizzate soprattutto nel corso dell’ultimo trimestre.

Come atteso, la logistica continua a registrare investimenti con valori record: 1,2 miliardi di euro nel Q2, per un totale di 1,9 miliardi di euro nella prima metà dell’anno, che pesano il 30% sul totale investito in Italia. Il dato, in crescita di circa tre volte rispetto all’H1 2021, rappresenta un record assoluto per un primo semestre ed è stato raggiunto grazie alla chiusura di una solida pipeline di investimenti che include la più grande transazione di un singolo asset mai registrata in Italia.

I prime net yield segnano una nuova contrazione al 3,8%, ma le analisi per il secondo semestre del 2022 prevedono una risalita verso il 4%.

Il take-up logistico continua a raggiungere alti livelli con 1,4 milioni di mq nel H1 2022 – di cui 717 mila mq nel Q2 – registrando un aumento dell’8% rispetto al H1 2021. Questo trend positivo ha mantenuto il vacancy rate ai minimi storici (circa 3%) e l’assenza di prodotto di grado A disponibile ha alimentato sviluppi speculativi che rappresentano il 35% del take-up totale nel semestre. L’incremento dei costi di costruzione e la continua crescita della domanda determinano in tutti i submarket il rialzo degli asking rent su immobili di nuova costruzione, con il prime rent del mercato di Milano che tocca i 59 €/mq/anno.

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