Per l’immobiliare logistico italiano è il momento del built-to-own
Colliers stima che nel terzo trimestre dell’anno, la Penisola abbia attratto investimenti per 635 milioni di euro, il 36% dei quali relativi a operazioni di questo tipo
L’elemento distintivo del mercato immobiliare logistico italiano è in questa fase il grande ricorso al built-to-own. Lo sostiene Colliers sulla base di una considerazione: del complessivo spazio assorbito nei primi tre trimestri dell’anno, pari a 1,6 milioni di metri quadrati (-25% sullo stesso periodo del 2023), il 36% è da riferire a operazioni di questo tipo. La tendenza degli operatori a far realizzare il magazzino che andranno a utilizzare (e di cui diventeranno proprietari), frutto sia della volontà di sottrarsi ai costi alti delle attuali locazioni sia dalle incertezze del mercato degli affitti, è valutata positivamente dalla società di consulenza e mediazione, che la vede come un segnale della stabilità del settore e del fatto che le operazioni logistiche siano ora ritenute un aspetto chiave dell’attività aziendale. La preferenza, nelle operazioni built to own, è andata a immobili in linea con i parametri Esg, di grado A, perlopiù situati a Milano, Verona e Bergamo.
Passando ad analizzare l’andamento del comparto nel suo insieme, Colliers ha rilevato nel terzo trimestre investimenti per 635 milioni di euro (il 97% dei quali rappresentato da portafogli di asset), in aumento del 48% sullo stesso trimestre del 2023, per complessivi 1,1 miliardi nei primi nove mesi dell’anno. Rispetto al futuro prossimo Colliers si dice ottimista, e convinta del fatto che “i forti fondamentali” sottostanti l’asset class della logistica, insieme alla “consistente e robusta domanda da parte degli operatori”, genereranno ancora fiducia negli investitori.
Relativamente all’assorbimento, il report parla di un take up di 531mila metri quadrati nel trimestre, in calo del 25% sugli stessi tre mesi del 2023. Come già detto, una quota del 36% è andata a soggetti che hanno realizzato operazioni del tipo built-to-own, mentre una quota del 33% è andata a realtà del 3pl. Il 75% delle strutture ‘assorbite’ era conforme a criteri Esg. Dal punto di vista geografico, il take up ha visto predominare le province di Roma (circa 70mila metri quadrati), Novara (oltre 60mila) e Chieti (60mila). Allargando lo sguardo alle regioni, in cima c’è sempre la Lombardia (oltre 160mila metri quadrati), seguita da Piemonte (circa 100mila) ed Emilia Romagna (90mila).
Il livello di sfitto, aggiunge il report, resta nel trimestre al 3,8% circa, inferiore alla media europea, con alcuni sotto-mercati in cui invece il valore è vicino allo zero. L’analisi di Colliers passa per ultimo agli sviluppi speculativi in arrivo sul mercato italiano, rilevando che questi toccheranno i 2,27 milioni di metri quadrati entro il 2026, di cui 1,1 milioni di metri quadrati già attualmente sono in costruzione. Attualmente la distribuzione di terreni per sviluppi built-to-suit per i quali sono già disponibili i permessi a costruire vede al primo posto la Lombardia (circa 800mila metri quadrati), seguita da Piemonte (intorno ai 700mila metri quadrati) e molto dopo il Lazio e l’Emilia Romagna (entrambe con meno di 250mila metri quadrati).