‘Freddo’, cross-dock e self storage attrarranno gli investimenti in immobiliare logistico nel 2026

Secondo Savills, le prospettive del real estate italiano per il futuro sono positive, e dopo un anno di crescita per il 2026 è atteso un consolidamento dei volumi di investimento.

Stando al report Outlook 2026 della società di consulenza, appena pubblicato, che porta lo sguardo fino al 2030, l’interesse per il settore Industrial & logistics resterà elevato, trainato da strategie core plus (investimenti su asset di qualità con margini di miglioramento) e value-add (asset da valorizzare), e sostenuto da operazioni su grandi portafogli. I parametri Esg sono ritenuti ormai essenziali e consentono agli investitori un migliore accesso al finanziamento, mentre gli asset in buone posizioni, con contratti di locazione di lungo periodo e conduttori solidi attraggono un forte interesse
In prospettiva gli investitori si orienteranno sia su operazioni legate a singoli asset di piccole dimensioni, sia su portafogli con allocazioni diversificate. Si assisterà inoltre al ritorno degli investitori core (a basso profilo di rischio), mentre efficienza, automazione e robotica, trasporti sostenibili, disponibilità di aree di parcheggio, accessibilità e di soluzioni di benessere dei dipendenti diventeranno elementi chiave.

Ad attirare l’attenzione degli investitori saranno sempre di più i magazzini cold storage, le piattaforme cross-dock, i depositi di self-storage, gli immobili light industrial e spazi Ios (Industrial Outdoor Storage, aree esterne per lo stoccaggio industriale).

Dal lato degli utilizzatori, Savills osserva un rallentamento dell’assorbimento logistico, che tuttavia continua a sovraperformare rispetto alla media degli ultimi 10 anni. Gli operatori 3pl rimangono fortemente sensibili al prezzo, privilegiando sempre più magazzini di seconda mano. Risulta invece un fattore determinante l’accessibilità (ovvero la vicinanza a autostrade, porti e altre infrastrutture strategiche). Guardando al prossimo futuro, Savills rileva che in alcune località il tasso di sfitto potrebbe aumentare, a causa della presenza sul mercato di sviluppi speculativi ancora disponibili. La domanda continuerà a essere guidata da operatori 3PL, del retail e della Gdo. I canoni prime tenderanno a stabilizzarsi, ma verranno concessi maggiori incentivi ai conduttori. Tendenze che guideranno il settore, dal lato del take up, da qui al 2030 saranno la crescita degli acquisti e-commerce su quelli effettuati in negozio (+6 punti percentuali), l’aumento delle esportazioni (+15%) e il calo di occupazione nell’industria (-1,8%).

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