Gli operatori 3pl hanno sostenuto il take up di spazi logistici nel 2025

Nel 2025 il settore logistico e industrial ha registrato in Italia circa 2,3 miliardi di euro di investimenti, in crescita del 30% su base annua e pari a circa il 18% del volume complessivo degli investimenti immobiliari. Il quarto trimestre si è distinto in particolare come il migliore degli ultimi tre anni, con circa 1 miliardo di euro.

Negli ultimi tre mesi del 2025, gli investimenti sono stati trainati da operazioni su portafogli logistici di dimensioni rilevanti; in particolare le prime cinque per valore hanno rappresentato circa il 46% del volume. Sul mercato si è osservato il ritorno dell’interesse da parte degli investitori Core, un segnale particolarmente positivo secondo Jll anche in ottica di future exit per strategie Core Plus e Value Add. L’approccio rimane selettivo e disciplinato, con “forte focus su qualità costruttiva, fungibilità degli immobili e posizioni strategiche caratterizzate da domanda latente, offerta limitata e interessanti dinamiche di mercato”.

Sono dati forniti dalla società di consulenza per i servizi immobiliari Jll Italia.

Guardando al take up, questo nel 2025 ha raggiunto i 2,4 milioni di metri quadrati, in crescita del 7% rispetto al 2024, con un assorbimento di 790.000 metri quadrati nel solo quarto trimestre (+32% su base annua).
I 3pl si confermano al primo posto in termini di assorbimento, rappresentando circa il 50% del totale, seguiti dal retail (27%). Cresce però la domanda da parte degli operatori dei settori produttivi, che incidono per circa il 13%. La crescita dell’assorbimento, rileva Jll, ha contribuito alla stabilizzazione del vacancy rate complessivo, ora a livello nazionale pari al 5,5%.

Nell’ultimo trimestre, i lease hanno rappresentato il 44% del take-up, seguiti dagli Owner Occupier (25%) e dai Pre-let (31%), mostrando un ruolo rilevante degli immobili esistenti rispetto ad opportunità costruite su misura. In generale secondo Jll per superfici contenute, i tenant si orientano su opportunità speculative, mentre per esigenze di metratura superiore la scelta prevalente è verso soluzioni Built-to-Own e Built-to-Suit, con maggiore flessibilità per i tempi di sviluppo.

Dal punto di vista dimensionale, infatti, la fascia inferiore ai 25.000 metri quadrati ha rappresentato circa il 70% delle operazioni e il 40% dei metri quadrati assorbiti. Quella intermedia, tra 25.000 e 50.000 metri quadrati, ha inciso per circa il 25% del numero di operazioni. Più contenute le transazioni oltre i 50.000 metri quadrati, che però pesano significativamente (circa il 20% del take-up si deve a sole 8 operazioni).

A livello geografico, quasi l’80% dell’assorbimento si è concentrato nel Nord Italia, seguito dal Centro (12%) e dal Sud per la quota restante.

I canoni prime si mantengono stabili nei principali mercati. In particolare Milano conferma i 70 €/mq, Roma i 69 €/mq, Bologna i 67 €/mq, mentre il Veneto si attesta a 58 €/mq e Torino a 50 €/mq. Per i last mile, i canoni prime rimangono stabili sia a Milano sia a Roma, attestandosi intorno ai 110 €/mq, con possibili incrementi in presenza di specifiche personalizzazioni nell’ambito di operazioni Built-to-Suit.

L’attività di sviluppo, infine, si è mantenuta sostenuta: nel 2025 sono stati completati circa 2,5 milioni di mq di nuovi spazi, di cui oltre il 50% di tipo speculativo.

Commentando l’andamento del mercato Elena Di Biase, Head of Logistics Capital Markets di Jll Italia ha evidenziato come gli investitori continuino a privilegiare prodotto di Grado A, moderno e ben localizzato, ma che in condizioni da scarsità di offerta e forte domanda siano disposti a valutare anche asset con caratteristiche tecniche “purché supportati da solidi fondamentali locativi e potenziale di creazione di valore”.

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