Immobiliare logistico: per Cbre nel 2022 gli sviluppi speculativi supereranno il 29% in Italia

Dopo i risultati record del 2021, anche per quest’anno la logistica continuerà a rappresentare in Italia una ‘asset class’ in crescita dal punto di vista degli investimenti immobiliari. Ne è convinta Cbre, che nel suo market outlook per il 2022 prevede per il segmento ancora una forte domanda (in particolare di immobili last mile), tale da incrementare ulteriormente gli sviluppi speculativi (che già nel 2021 hanno rappresentato il 29% di quelli immessi sul mercato), senza il rischio che si registri una situazione di oversupply.

Nell’analisi la società ha evidenziato come, lo scorso anno, gli investimenti in immobili logistici siano stati pari al dato record di 2,7 miliardi di euro (+89% sul 2020), grazie in particolare alle operazioni di investitori istituzionali internazionali che si sono approcciati al mercato acquisendo portafogli ‘stabilizzati’.
Nel corso dell’anno la competizione tra questi operatori è stata tale da aver fatto calare i rendimenti, che inizialmente erano superiori a quelli della media europea. Questa dinamica ha quindi spostato gli stessi investitori verso operazioni più redditizie (come gli sviluppi), spingendoli anche a guardare ai mercati secondari. Un’altra tendenza riscontrata nel 2021 è stata quella, da parte degli ‘occupier’, a cedere gli immobili tramite operazioni di sale&leaseback, ottenendo risorse che sono poi state utilizzate per nuovi investimenti nelle reti di distribuzione.

Lo scorso anno il segmento della logistica ha anche registrato un record dal punto di vista dell’assorbimento (2,4 milioni di metri quadrati, +6%), il quale per oltre il 50% delle superfici è ‘andato’ ad attività e-commerce o multicanale. In particolare il12% dei volumi ha riguardato immobili last mile.
Altre tendenze osservate sono state il predominio della richiesta di strutture di taglia media (10-20 mila metri quadrati), mentre dal punto di vista geografico è sempre l’area milanese a fare la parte del leone (43% dei take up). Le location secondarie nel complesso hanno contato per il 22%, con interesse in particolare per Campania, Toscana, Puglia e l’area di Torino.

Lo scorso anno gli sviluppi infine sono stati pari a 1,5 milioni di metri quadrati, con una forte predominanza della domanda di immobili built-to-suit data la scarsa disponibilità e una quota del 29% di edifici immessi sul mercato rappresentato invece da realizzazioni speculative. Questa quota, come accennato, secondo Cbre è destinata a crescere quest’anno in considerazione del fatto che la domanda è ormai consolidata.

Un’altra tendenza che si osserverà sarà la crescente richiesta di immobili di alta qualità (in linea con elevati parametri Esg, o dotati con certificazioni Leed o Breeam), cosa che spingerà i canoni medi verso l’alto. Questi tenderanno a crescere anche per via degli aumenti dei costi di costruzione (a loro volta trainati dall’aumento dei costi delle materie prime), cosa che comporterà in generale un allargamento della forbice tra i canoni di edifici nuovi e moderni e quelli più datati e di minor qualità.

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