Lieve incremento (4%) dello ‘sfitto’ nell’immobiliare logistico italiano a inizio 2025

Nel primo trimestre del 2025, l’immobiliare logistico e industriale italiano ha raggiunto i circa 670 milioni di investimenti, il doppio rispetto allo stesso periodo del 2024, posizionandosi al primo posto tra le asset class alla pari con il segmento uffici e con una quota del 25% del totale.

Secondo l’ultima analisi di Jll Italia, a trainare il settore è stato il significativo repricing negli ultimi 24 mesi – che ha portato i rendimenti netti prime al 5,5% – dalla ripresa dell’attività da parte di investitori core e da fondamentali che si confermano positivi. In particolare l’inizio dell’anno ha beneficiato della chiusura di operazioni avviate nella seconda metà del 2024, tra cui quelle relative a due portafogli di oltre 200 milioni di euro l’uno, che hanno rappresentato insieme circa il 70% dei volumi. Quelle restanti sono state al di sotto dei 50 milioni di euro.

Passando all’assorbimento, questo secondo la società nel periodo è stato pari a 480 mila metri quadrati, in calo rispetto al 2024 ma in linea con la media decennale. Il rallentamento, che si osserva a fronte di completamenti e pipeline stabili o in crescita in alcuni specifici sotto-mercati, ha contribuito a un lieve incremento tasso di vacancy nazionale sul prodotto di grado A, comunque intorno al 4%.

I 3PL, secondo le rilevazioni di Jll, rimangono al primo posto in termini di take-up, coprendo circa il 50% dell’assorbimento, ma si rileva un aumento della domanda da parte di operatori dei settori produttivi, che ora rappresentano un 20% circa, seguiti dal retail con una quota analoga. Questi ultimi, data l’incertezza di mercato dell’ultimo periodo, si stanno affidando maggiormente ai 3PL nella gestione della distribuzione.

Il trimestre, secondo il report, ha visto una netta prevalenza di lease (oltre il 60%) con una riduzione della componente built-to-own (16%), che invece nel 2024 aveva pesato circa il 30%.

Il rallentamento dell’assorbimento secondo Jll si collega anche all’assenza di transazioni di grandi dimensioni, oltre i 50.000 metri quadrati A prevalere è infatti la fascia inferiore ai 25.000, che ha pesato per il 60% delle operazioni e il 40% per mq assorbiti. Le altre hanno interessato la fascia con superficie tra i 25.000 e i 50.000 metri quadrati.

Dal punto di vista geografico, il 60% dell’assorbimento si è concentrato nel Nord Italia, il 24% nel Centro e il restante 16% al Sud, una quota considerata comunque significativa. Su base trimestrale i canoni risultano in crescita, attestandosi sui 68 euro/mq a Milano e Roma, sui 58 euro/mq in Veneto, mentre a Bologna sono stabili a 66 euro/mq e a Torino a 50 euro/mq. Anche i canoni prime per gli asset last mile rimangono stabili sia a Milano che Roma a circa 110 euro/mq.

Guardando infine allo sviluppo, nel primo trimestre 2025 secondo Jll ha portato al completamento di progetti per 600 mila metri quadrati, dato superiore alla media quinquennale, di cui circa il 75% è stato di tipo speculativo.