Gli end user guidano l’assorbimento di spazi logistici nel primo trimestre 2025

Il primo trimestre del 2025 ha segnato un ritorno alla centralità del settore logistico e industriale negli investimenti immobiliari in Italia. Dopo un 2024 altalenante, il comparto si è mostrato particolarmente dinamico, mostrando però segnali contrastanti dal lato dell’assorbimento.

Secondo l’ultimo report Italian Logistics Market di Savills, il comparto nel periodo ha pesato per il 24% del volume complessivo di investimenti immobiliari in Italia, per circa 640 milioni di euro, con un incremento del 95% rispetto allo stesso periodo dell’anno precedente. A trainare il risultato due importanti operazioni, ognuna superiore ai 200 milioni di euro, che da sole hanno rappresentato il 72% dell’intero volume trimestrale. Parallelamente, è calato però il numero delle operazioni concluse – pari a 10 -, per l’80% relativo ad asset di importo inferiore ai 50 milioni di euro. Il mercato secondo Savills si conferma inoltre come molto attrattivo per i capitali esteri, che hanno contato per la totalità dei volumi di investimento nel trimestre. Attualmente, a dominare sono state le operazioni di value-add (cioè su immobili che necessitano di miglioramenti per aumentare valore e redditività) e core-plus (con profilo moderato di rischio e che richiedono interventi limitati) mentre si prevede un possibile ritorno del capitale core (più conservativo e su immobili di altissima qualità) nei prossimi mesi, favorito da condizioni di finanziamento più favorevoli e da un’accresciuta fiducia nel settore.

Dal lato della domanda, anche Savills ha rilevato segnali di rallentamento. Nel Q1 2025 sono stati assorbiti circa 500.000 metri quadrati, con un calo del 9% rispetto al primo trimestre del 2024 e del 16% rispetto alla media degli ultimi cinque anni. Sono state registrate 25 operazioni di locazione, perlopiù di dimensione media (tra 10.000 e 30.000 metri quadrati), sebbene tre operatori abbiano locato ognuno oltre 40.000 metri quadrati, principalmente nel Nord Italia. Le regioni più attive sono state Lazio, Lombardia e Piemonte, con Roma in testa. Da notare anche la crescente attrattività di aree emergenti come Tortona e l’asse Cesena–Rimini.

In termini di tipologia di operazioni, il 45% del take-up ha riguardato asset esistenti, seguiti da progetti build-to-suit, immobili speculativi e proprietà occupate direttamente dagli utilizzatori (owner occupier). La domanda, rileva lo studio, è stata guidata prevalentemente dagli end user, che hanno rappresentato oltre la metà dell’attività, con una partecipazione significativa anche da parte di 3pl, manifatturieri e retailer.

Passando ai canoni, l’analisi rileva un trend di consolidamento durante tutto il 2024 e nel primo trimestre del 2025. A Milano, il canone prime per asset di grado A ha raggiunto i 70 €/mq/anno, con un aumento del 3% su base annua, per via della scarsa disponibilità nei mercati primari. In alcune città come Novara e Verona, infine, così come in altri mercati secondari, si sta osservando un leggero aumento dello sfitto.

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