Cbre: l’immobiliare logistico verso la conquista di nuovi mercati in Italia

Lo shock causato dalla pandemia Covid-19 ha determinato cambiamenti importanti, ma anche nel settore immobiliare in molti casi ha solo accelerato processi di trasformazione già in atto.

Questo è quello che è avvenuto, secondo Alessandro Mazzanti, amministratore delegato di Cbre Italy, anche nel settore dell’immobiliare logistico.

L’anno appena concluso – evidenzia un report della società, che fornisce anche un outlook sul 2021 – ha infatti confermato il forte interesse degli investitori per questo settore, con un volume di investimento nella Penisola pari a 1,4 miliardi di euro (+ 3% sul 2019, che già era stato un anno record).
Questo interesse risulta guidato sia dall’intensità della domanda di spazi logistici da parte degli occupier, sia dai rendimenti, più competitivi rispetto a quelli che si osservano nei maggiori mercati europei.
Nel 2020 si è assistito in Italia in particolare al consolidamento delle attività degli investitori specialisti e a un crescente coinvolgimento dei generalisti, che guardano alla logistica come un segmento core dell’investimento immobiliare. Anche lo scorso anno si è inoltre confermata la quota preponderante di capitali esteri.
La richiesta è ancora rivolta a immobili logistici standard nei mercati primari, con eccellenti covenant e durate contrattuali superiori ai 15 anni, un trend che secondo Cbre è destinato a crescere nei prossimi mesi con nuove transazioni di trophy asset.
Gli investitori guardano però anche a nuovi mercati e tipologie di prodotto, in particolare in aree limitrofe ai sottomercati consolidati e lungo le principali direttrici, ad esempio lungo il versante adriatico.

Per quanto riguarda il ‘nuovo’, il fatto che gli spazi di ‘grado A’ siano pochi e ‘già presi’ offre buone opportunità per gli sviluppi, spesso guidati dalla domanda di edifici built-to-suit. Contemporaneamente, la domanda di spazi last mile e la mancanza di edifici esistenti stanno spingendo gli investitori a guardare anche ad asset non-standard nei pressi dei centri urbani.

Secondo Cbre un’altra tendenza in atto nel mercato è l’ibridazione della figura dell’investitore con quella del developer, in particolare su nuove iniziative speculative portate avanti assieme ai general contractor.

Per quel che riguarda il 2020, nonostante lo stop forzato di marzo e aprile, gli sviluppi non hanno subito grossi ritardi, con il completamento di oltre 1,6 milioni di mq, ma ricca è anche la pipeline dei completamenti attesi per i prossimi mesi del 2021, circa 1,2 milioni di mq.

Anche quest’anno la domanda continuerà a essere trainata dalla richiesta di built-to-suit, che hanno rappresentato il 79% dei metri quadri completati nel 2020. Anche gli sviluppi speculativi, che nel 2020 sono stati il restante 21%, continueranno però a rimanere sostenuti, con molti progetti che vedranno la conclusione quest’anno.

Tra le tendenze che prenderanno piede ci sarà quella, trainata dal commercio elettronico, verso edifici più personalizzabili e automatizzati, che contribuirà al miglioramento della qualità dello stock immobiliare logistico italiano. L’e-commerce è risultato infatti il driver principale della crescita della domanda di spazi logistici dello scorso anno, rappresentando il 46% degli utilizzi finali.

Dal punto di vista delle dimensioni, nel 2020 sono risultati in leggera crescita le transazioni di dimensioni superiori a 50mila mq, ma gli spazi maggiormente richiesti si confermano quelli tra i 5mila e i 20mila mq. La domanda continua ad essere guidata dagli operatori 3PL, a cui è dovuto il 49% del take-up nel 2020, che si trovano sempre più a svolgere attività omnicanale per conto terzi in modo crescente, sostenuti dalla forte crescita delle vendite online.

L’incremento delle vendite online e la crescente omnicanalità del retail, implicando una crescente capillarità e vicinanza al consumatore finale del settore logistico, hanno iniziato a riflettersi anche sulla domanda di spazio last mile. Tale segmento nel 2020 ha rappresentato il 13% del totale dei mq affittati.

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