Sale la febbre logistica a est di Milano
La zona a est di Milano sta raccogliendo sempre più attenzione come possibile approdo di attività logistiche. Lo evidenzia l’Ufficio Studi di Gabetti in un report in cui enumera i vari pregi dell’area, ribattezzata Adda Martesana, su cui insistono 33 Comuni, dalla presenza di due importanti terminal intermodali (a Melzo e Segrate) a quella di […]
La zona a est di Milano sta raccogliendo sempre più attenzione come possibile approdo di attività logistiche. Lo evidenzia l’Ufficio Studi di Gabetti in un report in cui enumera i vari pregi dell’area, ribattezzata Adda Martesana, su cui insistono 33 Comuni, dalla presenza di due importanti terminal intermodali (a Melzo e Segrate) a quella di infrastrutture di collegamento come la Teem (A58), la Brebemi (A35) oltre alla linea 2 della metropolitana e alla statale 11 Padana Superiore.
Secondo la società di real estate la domanda di immobili a uso logistico nella zona corrisponde a circa il 70% delle richieste di strutture a uso produttivo, il tutto in un territorio che conta 36.470 imprese (circa 6.000 sono quelle che effettuano attività manifatturiere o di trasporto e magazzinaggio) e 200mila addetti (42mila circa impiegati in attività manufatturiere, il 21%, e circa 22 mila quelli nella logistica, l’11%).
“La zona Est Milano – ha commentato Paolo Consoli, Strategic Advisor Lombardia Industrial & Logistics – sembra avere tutte le caratteristiche, in termini di dotazione infrastrutturale, terminal intermodali, vicinanza con il bacino d’utenza di Milano, tale da renderla attrattiva per quelle aziende che cercano dei luoghi dove localizzare le proprie attività per accrescere la loro competitività nel mercato di riferimento. Negli ultimi 10 anni, l’area è stata inoltre interessata da interventi di ampliamento della rete viabilistica che hanno reso possibile una riduzione dei tempi di viaggio tramite automezzi, rendendola ancora più attrattiva dal punto di vista logistico”.
Secondo dati della Camera di Commercio risalenti al 2019, il peso delle attività manifatturiere è comunque maggiore in quasi tutti i comuni dell’area di studio, a eccezione di quelli di Pantigliate, Pioltello e Segrate dove il settore predominante è quello logistico (con un peso nell’ordine del 57%, del 52% e ancora del 52%). Crescite rapide per questo tipo di attività sono state riscontrate a Cambiago e Settala, Trezzo Sull’Adda, Cassano D’Adda e Cassina de’ Pecchi, mentre in valore assoluto, il maggior numero di imprese impiegate nella logistica si trova nell’ordine a Sesto San Giovanni, Cinisello Balsamo, Cologno Monzese, Segrate, Pioltello e Peschiera Borromeo.
Sulla base delle osservazioni degli agenti di Gabetti, ad oggi le domande di immobili a uso produttivo – logistico riguardano per un 70% insediamenti di attività logistiche e per un 30% immobili di attività industriali. In ambito logistico, i tagli dimensionali più richiesti sono tra i 5.000 e i 10.000 mq, soprattutto da clienti medio-grandi che vogliono servire un bacino locale oppure che, avendo più siti, con questa base vogliono servire una zona ben delimitata. Un’altra tipologia richiesta è quella dei grandi spazi, oltre i 10.000 mq all’interno di hub logistici, sulle arterie principali, entro i 500 m dai raccordi. Gli sviluppi di dimensioni rilevanti, con metrature a partire dai 20.000 mq dove si collocano i grandi hub industriali e logistici di operatori nazionali e internazionali attivi su macroaree, interessano in maggior misura tutta la BreBeMi che da Melzo si estende verso Brescia.
I comuni dove si concentra una superficie rilevante di offerta disponibile sono Trezzo sull’Adda, con circa 120 mila mq, Trezzano Rosa e Settala, con oltre 70 mila mq, seguiti da Peschiera Borromeo, Cambiago, Segrate, Cassina de’ Pecchi e Vignate, con una superficie compresa tra i 60 e i 68 mila mq, mentre le 8 grandi piattaforme logistiche di taglio medio grande, tra 20.001 e i 40.000 mq, si distribuiscono fra l’area centrale dell’Adda Martesana lungo le arterie della Rivoltana e della Cassanese nei comuni compresi tra Liscate, Melzo, e Cassina de’ Pecchi e nel tratto autostradale a Nord Est dell’area.
Interessante infine notare oltre il 70% degli immobili analizzati si trova nelle classi meno performanti (68% in classe energetica G, 3% in classe F). Ciò “significa che gran parte dell’offerta di immobili logistici – produttivi presenti nell’area dell’Adda Martesana è potenzialmente da riqualificare da un punto di vista sia edilizio, sia energetico/impiantistico” ha commentato Paolo Consoli.
L’analisi di Gabetti prosegue evidenziando come nel periodo 2019-2020 l’area abbia visto in media ogni anno 257 transazioni, con netta crescita negli ultimi 7 anni (2020 su 2013: +50%). Nel 2020, per effetto della crisi pandemica, si è però avuta una contrazione del -16% passando (da 303 del 2019 a 254 operazioni). Per quanto riguarda lo stock disponibile, i comuni con una maggiore dotazione sono, fra gli altri, Cinisello Balsamo (559 unità), Cologno Monzese (553 unità), Segrate (463 unità) e Sesto San Giovanni (402 unità), mentre i canoni, limitatamente all’ambito logistico, si aggirano sui 45 e 55 euro/mq/anno.
