Alta domanda e bassa offerta per gli immobili della logistica del freddo in Italia

Milano – Un focus sullo stato del mercato italiano dei magazzini a temperatura controllata è stato offerto – nell’ambito della giornata di presentazione della ricerca 2020 dell’Osservatorio Contract Logistics del Politecnico di Milano andata in scena lo scorso 16 novembre– da Gianluca Sinisi, Licence Partner di Engels and Volkers.

La società ha infatti condotto la sua prima analisi su questo tipo di strutture, ritenute interessanti anche per via della crescita del consumo di prodotti surgelati che si è osservata in Italia nel 2020 (+5,5% sul 2019, per circa 896 mila tonnellate di merce) causata anche della pandemia. Relativamente al ‘sentiment’ di mercato, secondo Engels and Volkers la fase attuale in particolare è caratterizzata da grande domanda e scarsa offerta, con investimenti significativi ma ancora non per sviluppi speculativi, anche perché gli immobili in questione richiedono spesso tecnologie specifiche.

Nel dettaglio l’analisi è consistita sostanzialmente in una mappatura degli immobili presenti sul territorio italiano dedicati alla gestione del freddo e in un loro raffronto con la presenza di CeDi. In sintesi, lo studio ha rilevato come il numero dei primi sia pari a circa la metà del totale dei secondi. Le regioni dove è maggiore la presenza di immobili ‘freddi’ e CeDi sono Lombardia, Lazio e Campania, che ‘pesano’ nell’ordine per il 15%, il 10% e l’8% del totale. La distribuzione dei due tipi di strutture sul territorio è simile, ed è particolarmente ‘sovrapponibile’ in Lombardia, Campania, Sicilia e, curiosamente, ad Ascoli Piceno, mentre in Friuli Venezia Giulia, Emilia Romagna e Lazio le loro concentrazioni sono più divergenti.
Lo studio ha comunque evidenziato che il 79,5% degli immobili della logistica del freddo si trova a meno di 10 km dai relativi CeDi (e il 56,6% entro 5 km).

Commentando, a margine, più in generale l’andamento del settore dell’immobiliare logistico, Sinisi ha descritto la situazione attuale come un “picco”, con investimenti pari a circa 2 miliardi di euro. “Il trend non è dominato da qualcuno in particolare, tutti vogliono investire in logistica, sia operatori esteri che italiani. La cosa fa anche un po’ paura. La tendenza è però in questo caso sostenuta da necessità reali come quella dello sviluppo dell’e-commerce”. Secondo Sinisi inoltre gli investimenti oggi puntano in particolare a immobili di tipo Esg (Environmental, Social and Governance), che sono più accettati “dagli investitori alle spalle dei fondi, che vogliono partecipare a uno sviluppo sostenibile”. I network dei corrieri “si stanno sviluppando in tutte le città”, anche per immobili nuovi e moderni, con contratti di locazione lunghi. “E’ talmente tanta la fame, sia degli operatori che degli investitori, che adesso stiamo rivedendo investimenti speculativi, concentrati come detto su immobili standard, in alcuni casi anche al servizio di corrieri espresso” ha concluso Sinisi.

ISCRIVITI ALLA NEWSLETTER GRATUITA DI SUPPLY CHAIN ITALY