Immobiliare logistico italiano dominato dai 3pl (60%) nel primo trimestre 2025

Il mercato dell’immobiliare logistico in Italia continua a dimostrarsi forte, grazie alla spinta dell’e-commerce e alle tendenze delle aziende a rivedere le loro strategie di approvvigionamento in ottica di nearshoring, adottando in certi casi un approccio basato sul just-in-case. Lo si legge nell’ultimo report Italy’s Logistics Market – Q1 2025 di Colliers, secondo il quale nel primo trimestre dell’anno gli investimenti nel segmento sono stati pari a 642 milioni di euro (+25% sullo stesso periodo del 2024), con un aumento dell’81% dei deal che hanno riguardato interi portfolio, un trend che la società interpreta come un segnale di grande fiducia nel mercato da parte degli investitori. In particolare, segnala Colliers, stanno rientrando ‘in pista’ quelli core, che mettono nel mirino immobili di alta qualità, in linea con i criteri Esg e potenzialmente molto redditizi in termini di canoni.

Parallelamente, l’assorbimento mostra un certo calo (505mila metri quadrati, -17% sulla media degli ultimi 5 anni, -10% sul primo trimestre 2024), con una predominanza nel periodo degli operatori 3pl (60%). In discesa, ma ancora significativa, la quota di built-to-own, che ora pesa per il 10% (perlopiù relativo a e-commerce e immobili a temperatura controllata), mentre i retailer contano per il 21%. Il 92% degli affitti siglati nel primo trimestre 2025, si legge ancora nel report, ha interessato immobili Esg compliant, ovvero dotati di certificazioni almeno Leed Gold o Breeam Very Gold.

Un’altra tendenza in corso, secondo Colliers, è anche il protrarsi delle negoziazioni per le locazioni, che si verifica a causa dei recenti significativi aumenti dei canoni. Il lieve calo del tasso di assorbimento secondo gli analisti ha spinto diversi progetti a cambiare strategia, trasformando sviluppi speculativi in build-to-suit, ovvero iniziando la costruzione solo dopo aver trovato un inquilino.

Parallelamente, nel periodo lo sfitto si è assestato sul 4,8%, valore inferiore alla media europea, con alcune aree in cui tuttavia è prossimo allo zero. Tra queste la Lombardia, “motore logistico d’Italia”, che conta per il 27% del totale degli asset, per oltre 13 milioni di metri quadrati. Il mercato lombardo, segnala Colliers, resta comunque il più ‘costoso’, con affitti in media sui 65 euro/mq/anno, che salgono a 70 euro/mq/anno per gli immobili di livello prime.

Tornando al mercato Italiano nel suo complesso, il report riscontra sviluppi speculativi in costruzione per 1,26 milioni di metri quadrati, mentre entro il 2027 è atteso l’ingresso sul mercato di immobili per 2,2 milioni di metri quadrati.

Un’altra tendenza in corso, secondo Colliers, è infine il protrarsi delle negoziazioni per le locazioni, che si verifica a causa dei recenti significativi aumenti dei canoni e del rallentamento della crescita del PIL nell’area Emea. Il lieve calo del tasso di assorbimento ha spinto diversi progetti a cambiare strategia, passando da sviluppi speculativi a progetti Build-to-Suit, iniziando la costruzione solo dopo aver trovato un inquilino.

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