Da negozi a magazzini last mile: perché il fenomeno sarà limitato
La trasformazione dei negozi tradizionali in magazzini, anche di tipo last mile (eventualità considerata tra gli altri anche da Apple per la distribuzione di alcuni prodotti in Nord America) sarà un fenomeno limitato. Lo sostiene Prologis in un report nel quale ha analizzato le tendenze in atto nel mercato statunitense, ma le cui conclusioni ritiene […]
La trasformazione dei negozi tradizionali in magazzini, anche di tipo last mile (eventualità considerata tra gli altri anche da Apple per la distribuzione di alcuni prodotti in Nord America) sarà un fenomeno limitato. Lo sostiene Prologis in un report nel quale ha analizzato le tendenze in atto nel mercato statunitense, ma le cui conclusioni ritiene possano essere estese anche all’Europa.
Nella ricerca, dal titolo “Prologis: Logistics Real Estate – Sizing the Retail Conversion Opportunity”, la società di sviluppo immobiliare arriva a dire che questo fenomeno sarà infatti frenato da “molteplici ostacoli economici, politici, fisici e legali”, i quali faranno anche sì che queste ‘conversioni’ perlopiù interesseranno solo i centri commerciali, ovvero il tipo di spazio che sta subendo in modo più pesante la migrazione alla spesa online.
Nel dettaglio, secondo Prologis sono quattro i fattori che faranno sì che questa dinamica avrà un impatto contenuto. Innanzitutto le valutazioni economiche, in base alle quali conversione alternative di questi stessi spazi (ad esempio in appartamenti) potrebbe risultare più convenienti. Poi la presenza di limiti fisici che rendono queste strutture spesso poco riconfigurabili. In più, la presenza di vincoli politici (come l’opposizione da parte delle comunità locali o valutazioni sulle variazioni di destinazioni d’uso) e legali (come la necessità di trattative multilaterali) che renderebbero difficoltose le transizioni.
Infine, anche considerando la quota di trasformazioni che potrà interessare i centri commerciali, secondo la società l’effetto sull’offerta di immobili a uso logistico sarà minimo dato che si tratta comunque di edifici di dimensioni modeste. Prologis stima infatti che negli Usa nei prossimi 10 anni le conversioni da retail a logistica raggiungeranno un totale di 7 milioni di metri quadrati (ovvero 700.000 mila metri quadrati all’anno). Un valore significativo ma che, rapportato alla superficie complessiva di immobili a uso logistico che la società conta di raggiungere entro il 2030 nel paese, ovvero 929 milioni di metri quadrati, rappresenterebbe meno dell’1%.
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