“Ora gli investitori guardano con interesse agli immobili logistici per il pharma”

Sulla logistica dei prodotti farmaceutici si sono accesi da qualche tempo i riflettori dei media, complice ovviamente anche la pandemia da Covid-19 che ha evidenziato gli sforzi compiuti dagli operatori per la consegna di Dpi così come su quelli che si dovranno compiere nell’immediato futuro per la distribuzione di massa dei vaccini.

Tra chi ha iniziato a guardare con nuovi occhi al settore ci sono anche gli investitori istituzionali, che stanno trovando in generale nella logistica ma anche in questa particolare specializzazione nuove opportunità. A confermarlo è stato Sandro Innocenti, Country Manager per l’Italia di Prologis, nel corso del webinar ‘Logistica immobiliare e pharma in tempi di pandemia: mercato e tendenze raccontati dai player del settore’, organizzato da World Capital e Assologistica Cultura e Formazione (ramo formativo dell’associazione) in collaborazione con la Liuc Business School, presentato da Renzo Sartori, Vice Presidente di Assologistica, e moderato da Andrea Faini, Ceo di World Capital.

“Fino a un po’ di tempo fa gli investitori guardavano con sospetto alla logistica pharma per via delle numerose personalizzazioni richieste da immobili di questo tipo, che erano viste come un ostacolo alla flessibilità e alla ‘riutilizzabilità’ di queste strutture” ha affermato Innocenti.
Il Covid-19, come detto, ha però fatto cambiare idea a molti di loro, che oggi di questi edifici notano soprattutto la solidità dei relativi conduttori.
Questo trend è stato illustrato da Innocenti attraverso le operazioni di mercato messe a segno dalla stessa Prologis nel 2020. Usciti dal suo portafoglio due immobili (ad Anagni e Brembate, nessuno dei quali locato a clientela del settore), la società ha messo a segno nuovi sviluppi per 81 milioni di euro. “Il 40% degli investimenti si è concentrato sul pharma, un altro 40% su e-commerce e alimentare e solo il restate 10% sulla moda”.

Il direttore di Prologis ha spiegato che inoltre la società in questo momento “non disdegna nemmeno acquisizioni di immobili già realizzati”, dato che vede opportunità interessanti anche in questi.
In particolare Innocenti ha ricordato come la società di sviluppo immobilirea abbia infatti rilevati recentemente un immobile di 12mila metri quadrati a Monterotondo, locato per il 50% a Unico (maggiore distributore farmaceutico italiano) e per il restante 50% a Eurodifarm (il corriere specializzato nel settore, parte del gruppo Dhl). Un immobile “meno complesso di quello realizzato e locato a Vercesi (ovvero il Green Thermo Park di Pozzuolo Martesana, ndr), con solo due range di temperature, senza presenza di impianti fotovoltaici” ma che secondo il manager “manterrà il suo valore nel tempo” e in aggiunta “offre interessanti opportunità per upgrade futuri, soprattutto in termini di miglioramento dell’offerta al cliente e di sostenibilità”.

Un esempio di progetto d’avanguardia è stato invece il già citato Green Thermo Park di Pozzuolo Martesana, magazzino da 30mila metri quadrati realizzato dalla stessa Prologis per Autotrasporti Vercesi Spa e a questa locato dallo scorso gennaio. Le caratteristiche della struttura (presentate nel dettaglio anche nello Speciale di AIR CARGO ITALY dedicato alla logistica per i vaccini) sono state illustrate dal Ceo dell’azienda, Paola Vercesi, che in particolare ha ricordato la presenza di una cella per la conservazione a -25°, che sarà ampliata, e di un’area dedicata alla gestione dei prodotti Adr.

Tra gli interventi che si sono susseguiti nel corso del webinar anche quello di Fabrizio Dallari, Direttore dell’Osservatorio sull’immobiliare logistico della Liuc Business School. Dopo aver ricordato che da anni l’osservatorio studia la qualità dei magazzini attraverso un modello di rating sviluppato grazie ai principali player del settore, Dallari ha annunciato che per quest’anno l’attività dell’Osil si concentrerà sulle caratteristiche che rendono un magazzino “salubre, risk-free, dal punto della health & safety”.

F.M.