Musicco (Colliers): “La risalita dal last touch al last mile tra le prossime tendenze della logistica in Italia”

Già molto attiva nella logistica nell’area Emea (Europe, Middle East e Africa), dal dicembre del 2020 Colliers ha aperto anche in Italia una divisione dedicata a questo segmento di attività sotto la guida di Faustino Musicco. La società, che nella Penisola era già presente in altri segmenti del mercato immobiliare, è la controllata italiana dell’omonima realtà canadese, quotata al Nasdaq e al Toronto Stock Exchange, ed è attiva nel real estate con servizi che comprendono consulenze per compravendite (di singoli asset o interi portafogli immobiliari), per nuovi sviluppi, nella gestione delle strutture, con attività di analisi e ricerca e altro ancora.

“Una delle caratteristiche del nostro team, che oggi conta 7 persone, – ha spiegato lo stesso Musicco a SUPPLY CHAIN ITALY – è la trasversalità delle competenze. Nella squadra non ci sono divisioni ad esempio tra chi si occupa di operazioni di lease o di capital market né in relazione al tipo di asset trattato”.

Questo approccio improntato alla multidisciplinarietà si ritrova anche nel fatto che per seguire il mercato del Sud (ormai in Italia la nuova terra promessa della logistica, verso la quale diversi operatori stanno ora facendo rotta) Colliers ha avviato una task force di cui fanno parte esperti che seguono diverse asset class.

Un altro tratto distintivo riguarda il modo in cui lo stesso mercato immobiliare logistico è analizzato. Oltre a distinguere tra immobili di stampo tradizionale (ad esempio i classici CeDi) e i last mile, Colliers propone infatti una ulteriore suddivisione, scorporando dalla categoria dell”ultimo miglio’ le strutture cosiddette last touch: spazi di dimensioni molto contenute (ricavati ad esempio ex filiali di banca) situati dentro al tessuto della città e utilizzati come centri di smistamento da realtà del quick e-commerce quali Glovo o Gorillas.

Questa categorizzazione a tre livelli permette di offrire una analisi delle dinamiche attuali più raffinata. “Una delle tendenze che si osserveranno nei prossimi mesi – spiega Musicco – sarà quella che vedrà le realtà che hanno fatto il loro ingresso in Italia partendo dal last touch, ormai affermatesi, risalire nella gerarchia degli immobili logistici e potenziare la loro presenza dotandosi di magazzini last mile ai margini delle città. Un fenomeno che, ad esempio per gli e-commerce di ambito food, sarà collegato allo svilupparsi di alleanze tra questi e le aziende della Gdo, in particolare quelle che si sono approcciate tardi al commercio elettronico e quindi cercano ora di recuperare terreno stringendo appunto partnership di questo tipo”. Una dinamica esattamente inversa, evidenzia Musicco, rispetto a quella che ha seguito Amazon in Italia, prima insediatasi con il suo hub a Castel San Giovanni e poi penetrata nelle città con centri di distribuzione via via più prossimi ai consumatori.

Come accennato sopra, l’altro trend che Colliers si aspetta (e cui intende dedicarsi) nel prossimo futuro è l’espansione verso Sud. “Nella nostra prima fase di attività in Italia abbiamo voluto ‘piantare una bandierina’ in ognuno dei mercati principali, ovvero Milano, Verona, Bologna e Torino. Crediamo molto però nello sviluppo del mercato romano – nella Capitale abbiamo anche un ufficio, che si affianca alla sede principale di Milano – dato che l’area è caratterizzata da un’offerta scarsa in rapporto al numero di abitanti”.

Parallelamente Colliers Italia si aspetta il fiorire dei cosiddetti mercati secondari. “Preferiamo però chiamarli emergenti. Parliamo ad esempio delle aree urbane di Bari o Napoli, pure caratterizzate da una grande densità abitativa e da una offerta scarsa, con immobili vecchi, non rispondenti ai parametri Esg, con tasso di vacancy prossimo allo zero. Qui ci aspettiamo una forte domanda anche da parte di operatori che vorranno fare un upgrade passando a strutture migliori”. Altre zone di interesse sono ritenute quelle della fascia adriatica e il Trentino, “dove è più difficile costruire, i terreni disponibili sono pochi e la competizione è elevata” così le aree di Firenze e della Liguria.

Ultimo tratto distintivo della società, sottolinea il manager, è la grande attenzione riservata ai dati, tale che la Colliers preferisce definirsi una realtà PropTech (ovvero che integra la sua attività con l’utilizzo di piattaforme digitali e tecnologie quali Ai, machine learning e simili). In ambito logistico questo approccio trova concretizzazione in un tool di analisi georeferenziato, costantemente alimentato, che monitora l’offerta di immobili logistici sul territorio italiano considerando vari parametri tra cui il canone di locazione.

Completata la presentazione della società, Musicco ha anche fatto il punto sulle attività realizzate finora e sugli obiettivi futuri della divisione Logistica di Colliers Italia: “Ad oggi abbiamo mandati per commercializzare spazi per circa 400mila metri quadrati, mentre finora, nel nostro primo anno di attività, abbiamo seguito operazioni per un valore degli immobili di circa 250 milioni di euro”. Circa la metà dell’importo deriva da una singola transazione, la cessione da parte di Namira Sgr per conto del suo Fondo Elisabeth di nove immobili logistici a Eqt Exeter, in cui Colliers ha agito da mediatore. Per quest’anno l’obiettivo è ovviamente quello di far crescere questi numeri, incrementando lo staff (“ma in modo mirato e organico”) e infine consolidare la presenza nei mercati già citati.

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