Pharma e food campioni dell’immobiliare logistico 2023 secondo Prologis

Milano – Un diverso approccio alla costruzione dei nuovi immobili – basato sul non ricorrere più alla figura del ‘general contractor’ per assumere invece su di sé la ‘direzione lavori’, con lo scopo di contenere i costi spinti in alto dagli aumenti di energia e materie prime – è una delle strategie con le quali Prologis sta affrontando il 2023, un anno che per l’azienda si preannuncia “cauto”, perlomeno sotto il profilo di investimenti in nuovi sviluppi e in acquisizioni.

Ne ha parlato quest’oggi Sandro Innocenti, a capo della filiale italiana del gruppo – operatore multinazionale dell’immobiliare a uso logistico – nella tradizionale conferenza stampa con cui la società fa annualmente il punto sulle attività concluse e su quelle in programma.

Guardando alle spalle, Prologis può dirsi innanzitutto soddisfatta per un 2022 archiviato con una occupazione immobili elevatissima (99,2%, in aumento), canoni cresciuti in media del 10% e una domanda che rimane forte. Nel dettaglio lo scorso anno è stato contrassegnato da operazioni di diverso tipo e volume. Tra queste la maxi-acquisizione del portafoglio Crossbay (magazzini di ultimo miglio, 32 dei quali in Italia), di altri due immobili a Castelmaggiore (Pc) e a Castelnuovo di Porto (Roma), per ulteriori 115mila mq, ma anche dal completamento di nuovi sviluppi – complessivamente quattro, dei quali due per Torello a Piacenza, uno per Conserva nella stessa area e un quarto per Logista a Roma, per un totale di 58mila mq), nonché dalla dismissione di terreni non più ‘sfruttabili’ per sviluppi logistici, ceduti per progetti residenziali (a Cassina de’ Pecchi). Dopo 7 mesi vivaci, il mercato ha però assunto nell’ultima parte dell’anno un tono “cauto e conservatore” che secondo il management di Prologis Italia bene o male caratterizzerà anche il 2023.

“Lo scorso anno abbiamo completato investimenti maggiori rispetto a quelli in programma (superando il budget di 254 milioni) e sviluppato invece un po’ meno rispetto al previsto (per 70 milioni di euro, a causa degli aumenti dei costi)” ha riassunto Innocenti. Per il 2023 il budget, “è più cauto”. L’attesa è quindi di acquisizioni per 10 milioni, nessuna dismissione, e nuovi sviluppi per 22 milioni, sempre però lasciando spazio a eventuali opportunità che dovessero presentarsi e alla possibilità di “battere le aspettative”.

Nel dettaglio il management di Prologis Italia ha detto di aspettarsi per il 2023 il prevalere, nella domanda, dei settori che hanno tenuto banco anche nel 2022 “ma con un diverso ranking”. Caleranno cioè le operazioni per l’e-commerce (anche per la frenata data da Amazon alla sua attività di sviluppo), ma si faranno ancora ancora più largo pharma e food, categorie cui sono riferibili anche i progetti che l’azienda completerà nel corso dell’anno (complessivamente tre, di cui uno per Torello e uno per Medline a Piacenza, e l’ampliamento del Green Thermo Park di Vercesi a Pozzuolo Martesana)

All’ambito food va riferito anche il progetto per la Piattaforma Alimentare dell’Ortomercato di MIlano, struttura da 12mila metri quadrati presentata nei giorni scorsi alle autorità cittadine, ora da completare internamente. Una iniziativa peculiare, rispetto alle attività standard di Prologis, su cui l’azienda ammette di avere fatto inizialmente valutazioni non corrette: “Abbiamo ignorato le realtà più piccole, magari già attive negli spazi dell’Ortomercato, immaginando di poter locare lo spazio a un unico operatore medio-grande ed esterno alla struttura, forti della posizione eccezionale dello spazio”. Vincoli quali la necessità di avere accessi regolamentati alla struttura, impegni contrattuali ad acquistare dallo stesso Ortomercato e altro ancora hanno però allontanato gli operatori più grandi, spingendo ora Prologis a provare a interloquire ora con le piccole società di trasporto e altro  attive quotidianamente nella piattaforma e a ripensare lo spazio come una struttura “multi-inquilino”, che dovrà quindi essere suddivisa internamente.

Altre tendenze che caratterizzeranno il 2023, anche secondo gli altri manager Prologis presenti all’incontro, saranno (prevedibilmente, dato il contesto di mercato) il focus sui soli sviluppi built-to-suit, mentre dal punto di vista geografico l’azienda continuerà a restare concentrata sui mercati di Milano (in senso ampio), Bologna (grazie alla radicatissima presenza nell’interporto) e Roma. Un triangolo da cui però in realtà Prologis ha già iniziato a sconfinare (a nord est e sud) con l’operazione Crossbay, dato che nel pacchetto rilevato figurano strutture situate a Treviso, Napoli (Capodichino), Lecce e Caltanissetta (le ultime tre già locate a Fedex).

Francesca Marchesi

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