“Introdurre una sesta categoria dedicata alla logistica nel Testo Unico per l’Edilizia”

Riconoscimento normativo unitario della logistica come categoria urbanistica autonoma e adozione di una disciplina nazionale organica per gli insediamenti. Sono tra le prime proposte indicate per la asset class da Assoimmobiliare nel suo ultimo quaderno – il n.19, dal titolo ‘Lʼevoluzione normativa delle asset class alternative’ – presentato nell’ambito di un convegno che si è svolto due giorni fa a Milano.

Frutto in particolare del lavoro del Tavolo Urbanistica dell’associazione confindustriale, il documento mira ad analizzare i profili legali e urbanistici di alcune categorie di immobili ora in particolare ascesa, incluse quelle di data center e di alcuni segmenti del living.

Per quel che riguarda in particolare la logistica, il contributo – a cura degli avvocati Giuseppe Abbruzzese e Beatrice Ramelli – ha in primis puntato l’attenzione sulle criticità del quadro normativo di riferimento, a partire dalla mancanza di una disciplina unitaria e organica, nonostante alcune iniziative a livello regionale (ad esempio la legge approvata da Regione Lombardia) che però restano di portata limitata.

A mancare secondo i legali è soprattutto una disciplina nazionale rispetto alla destinazione urbanistica dell’attività logistica. Il Testo Unico per l’Edilizia (Dpr 380/2001) contempla infatti cinque categorie urbanistiche, ma non include esplicitamente tra queste la logistica, lasciandone la qualificazione alle normative regionali, agli strumenti comunali e in ultima battuta ai Tar.  La conseguenza è che le attività logistiche sono classificate in modo variabile, come attività produttive o commerciali.
La giurisprudenza, secondo l’analisi, tende a distinguere tra logistica a supporto della produzione e logistica con ruolo commerciale autonomo. Nel secondo caso, si registrano maggiori oneri e costi, con impatti negativi sulla fattibilità economica degli interventi e sulla crescita uniforme del settore. La limitazione allo sviluppo degli insediamenti è lasciata ai singoli Comuni che valutano caso per caso in base alla compatibilità con i Piani Regolatori.

Dal punto di vista dei procedimenti abilitativi, lo studio ha evidenziato i tempi troppo lunghi di rilascio dei permessi di costruire e nell’approvazione dei piani attuativi, per via della complessità istruttoria dei procedimenti e del coinvolgimento di numerosi enti. Anche sotto il profilo ambientale, il settore sconta l’assenza di una normativa nazionale unitaria e quindi lo sviluppo di regolamenti eterogenei da parte delle Regioni sul consumo di suolo. Processi che impattano significativamente sulla redditività degli immobili, la quale potrebbe essere sostenuta riducendo i tempi di approvazione o tramite incentivi fiscali e bonus. Sulla logistica di ultimo miglio, infine, pure manca ancora una strategia coordinata.

Da qui le proposte del Tavolo Urbanistica di Assoimmobiliare. La prima – prevedibilmente, date le premesse – consiste nella richiesta di un riconoscimento normativo unitario della logistica come categoria urbanistica autonoma, da attuarsi tramite una modifica al Dpr 380/2001 che vada a introdurre una sesta categoria dedicata al settore. Il secondo auspicio è a favore della adozione di una disciplina nazionale organica per gli insediamenti logistici, “capace di armonizzare i criteri localizzativi, le definizioni operative e gli standard prestazionali, anche ambientali”. Una norma quadro statale farebbe da riferimento per Regioni ed enti locali, garantendo coerenza tra i livelli di governo e certezza per gli investitori.

Il terzo tema è quello della semplificazione e della certezza dei procedimenti abilitativi, che secondo i legali che hanno curato l’analisi dovrebbe consistere nella definizione di tempi certi per il rilascio dei permessi di costruire e dei pareri ambientali, ma anche nella previsione di un procedimento unico, coordinato a livello sovracomunale, per gli insediamenti logistici di rilevanza territoriale superiore; infine nell’obbligo per i Comuni di individuare aree vocate alla logistica e di aggiornare i Piani di Governo del Territorio (o equivalenti) entro termini definiti.

Per Assoimmobiliare, utile sarebbe però anche l’introduzione di incentivi premiali per la logistica sostenibile, come sgravi sul contributo di costruzione e sugli oneri di urbanizzazione, l’accesso prioritario a fondi Pnrr o regionali per operatori che realizzano poli integrati con micro-hub urbani, sistemi di mobilità elettrica o interventi di rigenerazione urbana.

Infine nel documento l’associazione ha rilevato di ritenere necessaria la definizione di un quadro regolatorio condiviso per la logistica di ultimo miglio, che riconosca i micro-hub come infrastrutture di interesse pubblico, facilitandone l’inserimento nelle aree urbane dismesse o sottoutilizzate, e prevedendo procedure semplificate per l’autorizzazione e il finanziamento tramite partenariati pubblico-privati.

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