Anche ritardi negli allacciamenti elettrici frenano l’immobiliare logistico in Italia

In Italia, lo sviluppo logistico si confronta con una serie di ostacoli ormai strutturali. Oltre alla estrema frammentazione del processo autorizzativo, che muta da regione a regione, e alla scarsa disponibilità di terreni nelle aree dove la domanda è più forte – Milano, Roma, Bologna -, secondo Prologis una criticità che sta emergendo negli ultimi anni è quella rappresentata dai ritardi negli allacciamenti elettrici, che possono bloccare o rallentare opere già approvate, introducendo costi aggiuntivi e ulteriore incertezza nella pianificazione. Il tema è sollevato dalla società in un report

Il risultato, scrive Prologis, è “un contesto in cui la complessità amministrativa e la scarsa prevedibilità dei tempi incidono in modo significativo sulla fattibilità e sulla tempistica dei progetti”. Il settore vive quindi una situazione di mercato rigido, in cui gli asset moderni già esistenti vedono crescere il proprio valore, registrando canoni più elevati e performance migliori, mentre diventa fondamentale, secondo Prologis, la capacità degli sviluppatori di gestire iter complessi, coordinare molteplici livelli autorizzativi e portare a termine progetti in aree ad alta pressione urbanistica.

Più in generale nel contesto europeo secondo la società negli ultimi 5 anni i tempi per le autorizzazioni sono raddoppiati, arrivando in alcuni mercati a raggiungere 15 anni. Lo stock logistico nel continente è cresciuto del 130% dal 2007, erodendo le aree sviluppabili e oggi soffre per la carenza strutturale di manodopera e capacità limitata delle reti elettriche, con ritardi e caps alle connessioni. I costi aggiuntivi per microgrid e sistemi energetici avanzati possono aumentare i costi di sviluppo del 10% o più. Altre difficoltà arrivano dalle normative Esg più stringenti, che valgono dal 5% al 15% aggiuntivi sui costi di costruzione e, secondo Prologis, anche dalla maggiore visibilità del settore logistico, che attira più contestazioni su paesaggio, traffico, uso del suolo e dibattiti sui benefici economici in grado di garantire a lungo termine.

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