Sono 7 gli ‘ambiti logistici’ italiani secondo Engel & Volkers

Milano – Mappare gli immobili logistici presenti in Italia, andando oltre però la sola geolocalizzazione, è una sfida che sta appassionando diversi osservatori del settore. Se l’intento di World Capital Group è stato quello di realizzare una sorta di atlante (e quello del Politecnico, nel progetto Gila, è arrivare in futuro a confrontare l’offerta italiana di magazzini con quella tedesca e latino-americana), la proposta di Engel & Völkers è stata indirizzata a offrire una sintesi della loro presenza sul territorio per identificare gli ‘ambiti logistici’ italiani principali.

Condotta su 70 operatori, per oltre 1.500 strutture, l’anaisi è stata illustrata nell’ambito della giornata di presentazione della ricerca 2022 dell’Osservatorio Contract Logistics del Politecnico di Milano da Chiara Grandino, research specialist della società di servizi immobiliari.

La conclusione dello studio è che nella Penisola questi siano sostanzialmente 7 e che corrispondano agli ambiti lombardo, veneto, toscano, romano, emiliano, adriatico e campano.

L’analisi di Ev ha poi mostrato mappature leggermente differenti (come visibile dalle immagini) distinguendo i magazzini rispetto alla categoria di appartenenza dell’operatore (corrieri, spedizionieri, 3pl) e rispetto al tipo di immobile (a temperatura controllata o CeDi). Nel complesso, la maggior concentrazione di strutture è stata riscontrata a Milano, Piacenza, Verona, Bologna, Parma. Rilevanti però anche le presenze in mercati meno maturi come Napoli, Firenze, Campogalliano (in provincia di Modena) e Pescara. Lo studio ha poi anche mappato i principali nodi (svincoli, caselli) della mobilità stradale italiana, rilevando come il 44% di questi non abbia nelle vicinanze (entro 5 km) strutture di rilievo, per ragioni legate non solo alla morfologia del territorio ma anche a causa dell’assenza di un significativo bacino di utenza, in termini sia di realtà produttive che di mercati di distribuzione.

Infine da Ev è arrivato qualche spunto sul mercato dell’immobiliare logistico di domani: pur aspettandosi ancora forti investimenti, per il 2023 la società prevede un rallentamento, con un calo dei metri quadrati in pipeline e degli sviluppi speculativi.

Come accennato sopra, la sfida della mappatura degli immobili logistici è stata raccolta anche da World Capital Group, che di recente ha annunciato il lancio del suo Atlante, che ha analizzato 3.508 immobili per oltre 40 milioni di metri quadrati di superficie complessiva. Nel corso del convegno, Sebastiano Barzaghi, Senior Real Estate consultant della società, ha offerto qualche sguardo più approfondito su questo tool e sulle analisi che ha permesso di fare.

Per presenza nelle province, anche l’analisi di Wcg vede in testa Milano (12% del totale), seguita da Roma (7%), Verona (5%), Pavia, Piacenza, Bologna, Caserta e Torino (tutte con il 4%), infine Bergamo e Lodi (entrambe con il 3%). La dimensione coperta media delle strutture considerate è di 21mila metri quadrati; nell’insieme prevale la dimensione 10-25mila mq (il 34% degli immobili), seguita da quella 25-50mila (22%), e quindi dalla fascia 5-10mila (21%). Inferiori per numero sono sia i magazzini sotto i 5mila metri quadrati (il 10% del totale) sia quelli tra i 50 e i 200mila mq (il 7%), mentre la dimensione extralarge (oltre i 100mila mq) vale solo per l’1% del totale. Rispetto all’altezza media sotto trave, questa è di 10 metri, con una maggiore diffusione per quelle 11-12,9 metri (31%) e di 9-10,9 metri (29%). Altezze oltre i 13 metri sono possedute solo dal 6% dei magazzini considerati. Da rilevare infine come questi valori cambino a seconda della funzione degli immobili: per i logistics center, l’altezza media è di 9 metri, per i CeDi questa sale a 9,8, mentre per i punti last mile scende a 7,7 metri.

F.M.

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