Fatturato a 5,5 miliardi per la asset class immobiliare logistica nel 2023

Il comparto logistico è stato quello in cui nel 2023 si si sono concentrati i maggiori investimenti del real estate italiano, con oltre 1,7 miliardi di euro, pari al 26% del totale. Lo conferma anche una analisi di Scenari Immobiliari realizzata in collaborazione con Sfre e presentata oggi a Milano nel corso del convegno “L’energia della logistica”. Nonostante il forte calo (-43%) rispetto al 2022, il settore si è dimostrato più attivo rispetto ad altri Paesi europei e appare ormai un segmento di mercato ormai consolidato, sia in termini edilizi che di tipologia di investitori, sulla spinta del contributo della contract logistics, aumentato del 25% in cinque anni. A trascinare gli investimenti verso il basso, evidenzia infatti lo studio, non sono stati “temi strutturali di settore” ma soprattutto “l’incertezza finanziaria e geopolitica”.

Nelle sue declinazioni, il segmento ha espresso infatti una domanda matura verso le varie tipologie di prodotto, localizzato principalmente nel nord Italia. “I segnali di miglioramento sono stati evidenti dal secondo semestre dell’anno, con l’ultima parte del 2023 più dinamica rispetto al periodo luglio-settembre e ai dodici mesi precedenti. Una tendenza sostenuta prevalentemente dalla solidità dell’interesse per il comparto e dalla pressione della domanda di spazi nei mercati principali ma anche in quelli complementari. Nel corso del quarto trimestre 2023 si sono registrati circa 630 milioni di euro di volumi transati” ha segnalato Francesca Zirstein, direttore generale di Scenari Immobiliari

Tra i punti evidenziati dallo studio c’è anche il dato sul fatturato generato dalla asset class industriale-logisitica, pari in Italia nel 2023 a 5,5 miliardi in Italia (-5,5% sul 2022) e con una ulteriore previsione per il 2024 di lieve contrazione. La produzione di ricchezza immobiliare, segnala l’analisi, “dipende per circa un terzo dalle allocazioni di capitale in immobili fortemente caratterizzati e per circa il cinquanta per cento in impieghi in magazzini e spazi di piccole superfici, inseriti nei tessuti produttivi di ogni provincia italiana”.

Ad oggi, si legge ancora nello studio, il patrimonio immobiliare logistico italiano ammonta a oltre 48 milioni di metri quadrati, dopo che nel 2022 e nel 2023 si sono chiusi sviluppi per circa due milioni di metri quadrati l’anno. Contestualmente, le stime per il 2024 prevedono una pipeline di poco inferiori a 1,5 milioni di metri quadrati.

In uno scenario inflattivo come quello del 2023, il mercato logistico italiano si è sviluppato e ha visto i redimenti, che avevano toccato i minimi nel 2022, crescere tra i 30 e i 50 punti base. Quanto alla domanda, questa è in costante crescita, il che si traduce in un take-up di circa 690 mila metri quadrati registrato nel quarto trimestre 2023, sostanzialmente in linea con quello del trimestre precedente, che ha portato a oltre 1,3 milioni di metri quadrati il volume totale transato nel secondo semestre del 2023. Oggi la richiesta di spazi è orientata sempre più su asset efficienti e sostenibili che gli operatori immobiliari stanno cercando di soddisfare con progetti di sviluppo superiori ai due milioni di metri quadrati.

Dopo la crisi pandemica, il mercato immobiliare degli immobili logistici in Italia è maturo, ha sostenuto la crescita del 2021, affrontato i molti rischi del 2022 e l’inasprimento economico e la situazione geopolitica del 2023, e ha iniziato il 2024 con evidente contrazione dei risultati rispetto ai trimestri precedenti ma come seconda miglior asset class immobiliare.

La capacità di adeguamento della filiera è confermata dall’incremento ponderato, rispetto alla forte discesa degli anni precedenti, dei rendimenti netti a livello nazionale, che si attestano al 5,8 per cento, con punte ancora inferiori per le prime locations e per i trophy asset, tra il 4,8 e il 5,7 per cento e ulteriori ribassi per gli immobili last mile. I tassi più contenuti si registrano inevitabilmente sui mercati prime, prevalentemente localizzati nelle regioni del nord Italia, con Milano e i suoi territori gravitanti in testa, crescendo proporzionalmente verso il centro e nel sud Italia, con Roma che fa registrare tassi di poco superiori al capoluogo lombardo.

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