Jll: buone prospettive nel terzo e quarto trimestre per l’immobiliare logistico in Italia

Nel primo semestre 2024 il settore logistico e industrial ha raggiunto in Italia circa 500 milioni di investimenti, posizionandosi al terzo posto dopo gli uffici e hotel, rappresentando circa il 14% del totale^.

A fornire il dato è Jll, che nel suo ultimo report evidenzia come, dopo il prevalere delle operazioni sale & leaseback su strutture industriali nel primo trimestre, nel secondo si sia assistito a un ritorno in prima fila della logistica, che resta così uno dei principali target di investimento nel panorama italiano nonostante un calo dei volumi anno su anno, con la quasi totalità delle operazioni ascrivibile a soggetti stranieri.

Nella prima metà dell’anno, rilevano gli analisti, si è inoltre osservato un minor numero di transazioni. Quasi il 50% dei volumi semestrali è stato determinato da due operazioni rilevanti concluse nel primo trimestre di sale & leaseback di asset industriali. Nel secondo, due sono state quelle della fascia tra i 60 ed i 70 milioni di euro, mentre le restanti transazioni si sono attestate tra i 10 e 35 milioni di euro.
I rendimenti prime si sono mantenuti stabili al 5,5% netto su netto, con aspettative di stabilità per il resto dell’anno e prospettive moderatamente positive alla luce del quadro macroeconomico in miglioramento.

Passando al mercato delle locazioni, Jll rileva un assorbimento di 1,1 milione di metri quadrati nel semestre, in calo anno su anno, ma sopra la media decennale. In questo contesto, evidenzia la società, la domanda si è mantenuta forte, a fronte di una scarsa disponibilità di offerta, determinando livelli di vacancy contenuti. Tra i locatari, restano al primo posto i 3pl, con una crescita relativa del numero di operatori retail. Nell’e-commerce, dopo una fase di stabilizzazione, si osserva una ripartenza a livello europeo che si prevede coinvolga anche il mercato italiano nel prossimo futuro.

La maggioranza delle operazioni nel semestre ha riguardato immobili built-to-own, cresciute sensibilmente anche per effetto della crescita dei canoni. Tra gli accordi siglati, si conferma la prevalenza della fascia dimensionale sotto i 25.000 metri quadrati (70% dei contratti, per circa il 40% dei metri quadrati assorbiti). I contratti per immobili con superficie superiore ai 50.000 metri quadrati sono stati il 9% del totale (per il 30% dei metri quadrati assorbiti).

Dal punto di vista geografico, l’83% delle operazioni si è concentrato nel Nord Italia, il 14% nel Centro e il 3% al Sud. I canoni, stabili nel confronto trimestre su trimestre, mostrano una significativa crescita anno su anno, attestandosi a 67 euro/mq a Milano e Roma, a 57 euro/mq in Veneto, 65 euro/mq a Bologna e 50 euro/mq a Torino. Anche quelli prime per gli asset last mile rimangono stabili sia a Milano che Roma a circa 110 euro/mq, con picchi legati a personalizzazioni.

La attività di sviluppo infine è rimasta sostenuta, con il completamento nel semestre di circa 900.000 metri quadrati di progetti, di cui oltre il 40% è stato di tipo speculativo.

Passando infine alle prospettive per la seconda parte dell’anno, Elena Di Biase, responsabile della divisione Logistics Capital Markets di Jll Italia ha affermato: “Il Q2 ha visto volumi di investimento ancora limitati, ma anche l’avviarsi di operazioni di dimensioni significative, che saranno quindi riflesse nei volumi del Q3 e Q4. Il rafforzamento della tensione competitiva nei mercati core EEmea suggerisce anche un aumento dell’attenzione degli investitori per il mercato italiano, che continua a offrire fondamentali locativi robusti e uno spread di rendimento rispetto ai core market”.

“Sulla scia di quanto si sta verificando a livello europeo – ha aggiunto Renato Loffredo, responsabile Logistics Last Mile e Industrial Agency della società – si prevede una maggiore incidenza dell’e-commerce nel mercato italiano, con una conseguente necessità di spazi logistici di qualità”.

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