Prologis prepara in Italia nuovi immobili nella logistica per 105 milioni di euro

Milano – In un contesto di mercato che volge alla stabilizzazione, e in cui al boom dell’e-commerce sta seguendo un ritorno in prima fila degli operatori 3pl, Prologis Italia continua a garantire soddisfazioni al gruppo di cui è parte e ai suoi investitori. Una sensazione di serenità – data dal navigare a velocità di crociera, concentrando le attenzioni sui tre mercati strategici di Milano, Piacenza, Roma – è quella emersa dalla consueta conferenza stampa annuale in cui la società ha fatto il punto sui risultati del 2024 e gettato uno sguardo sugli obiettivi e i programmi per il 2025.

Aperta da Sandro Innocenti, passato negli ultimi 12 mesi a ricoprire il ruolo di senior vice president per il Sud Europa (a riprova dell’attenzione del gruppo per le performance raggiunte nella Penisola), la mattinata ha portato alla luce innanzitutto come la società di sviluppo immobiliare per la logistica abbia in Italia raggiunto gli 1,79 milioni di metri quadrati gestiti (sugli 1,76 del 2023), in 115 immobili (precedentemente 109), numeri che rendono Prologis il primo operatore attivo nel paese (considerando i tre mercati di cui sopra) con circa il 10% della superficie. Altro dato rilevante, l’elevatissimo livello di occupancy, prossimo al 100% (precisamente pari nel 2024 al 99,6%, contro una media globale del 96%.
Risultati raggiunti dalla filiale italiana di Prologis, ha poi rilevato Innocenti, con un approccio sui generis, basato su un minor ricorso alla mediazione di partner quali general contractor (per la realizzazione di nuovi sviluppi) o broker (per la stipula di contratti di locazione), che ha garantito alla società maggior controllo sulle attività e ‘presa’ sulla clientela, e che il manager vorrebbe fosse replicato dalle altre unità-paese sotto la sua giurisdizione.

Entrando nel vivo delle attività concluse nel 2024, il management di Prologis Italia – sotto la guida della Vp Capital Deployment Sabine Hutter – ha citato poi innanzitutto i 102 milioni di euro investiti (per 901 milioni nell’ultimo quinquennio) dei quali 82 per nuovi sviluppi (i restanti per una acquisizione a Peschiera Borromeo), concretizzatisi su 75mila metri quadrati ovvero 5 immobili. Nel dettaglio, tre sono quelli consegnati (tutti con certificazioni Leed Gold): le estensioni dei magazzini di Flextronics (logistica per Apple) a Lodi e di Torello a Piacenza, e un nuovo immobile per Sda a Castelnuovo di Porto. Parallelamente la società ha avviato la costruzione di un polo, sempre a Castelnuovo di Porto, per Marr, e di un immobile da 7.000 metri quadrati a Pescara, unico ‘sconfinamento’ dai tre mercati chiave, fatto per soddisfare l’affezionato cliente Sda (cui si deve il maggior numero di building in portafoglio a Prologis Italia; per metri quadrati il primato è invece di Ceva Logistics).
Passando al 2025, sotto il profilo degli sviluppi (che richiederanno investimenti per 105 milioni) questo sarà l’anno dell’avvio della costruzione di un secondo immobile nell’Ortomercato di Milano (on speculation), e di due strutture built-to-suit a Pozzuolo Martesana (per un cliente inglese di componentistica elettronica) e a Melzo. Più precisamente, quest’ultimo, ha aggiunto Hutter, sarà una realizzazione built-to-own, dato che il futuro inquilino ha espresso l’intenzione di acquistarlo una volta ultimato, seguendo una tendenza – ha spiegato la manager – che si va sempre più affermando, soprattutto in considerazione del fatto che gli immobili logistici richiedono sempre maggiori investimenti per personalizzazioni legate ad esempio alle esigenze di automazione. Altri due sviluppi saranno avviati a Piacenza (uno di tipo built to suit, per 7.000 metri quadrati, e uno speculativo, per altri 6.000). Infine tre saranno quelli che verranno avviati da Prologis nel mercato romano (a Guidonia, nell’ambito del Centro Agroalimentare Roma, a Tor Cervara e a Fiano Romano). In programma anche una acquisizione, che “si concluderà nel Q2 o Q3”, per la quale è stimato un investimento da 34 milioni di euro.

Passando infine al mercato delle locazioni, come visto caratterizzato da uno sfitto quasi nullo, per i suoi immobili italiani Prologis ha riscontrato una crescita dei canoni del 18,6% nel 2024 (dopo il +10% del 2023). “Credo che il mercato sia ormai arrivato quasi al suo punto massimo nelle location prime”, ha però commentato al riguardo il leasing director Marco Colombo. Relativamente alla tipologia di inquilini, si è assistito a un calo degli operatori e-commerce mentre hanno mostrato più forza i 3pl e soprattutto il pharma.

Da rilevare infine che anche nel 2024 il programma Essentials – che permette ai locatari di fruire di un insieme di soluzioni logistiche chiavi, dalla scaffalatura all’equipment per le movimentazioni ai sistemi di sicurezza – è continuato a crescere, fino a rappresentare in Italia introiti per circa 6 milioni di euro (a fronte di un net operation income di 91 milioni).

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