Prospettive positive per il 2026 dell’immobiliare logistico italiano secondo Colliers

Nonostante un calo degli investimenti nel primo trimestre dell’anno (da 642 a 425 milioni di euro, -35%), le prospettive per l’immobiliare a uso logistico in Italia restano buone. Ne è convinta Colliers, che nell’ultimo ‘Logistics Market Overview – Italy Snapshot’ ha evidenziato come la flessione non sia segno di una perdita di attrattività della asset class, quanto un rallentamento temporaneo dovuto al posticipo di alcune operazioni, che ci si attende saranno completate nei prossimi mesi.

Nel dettaglio, i primi tre mesi dell’anno sono stati caratterizzati dalla firma di accordi per asset singoli, con operazioni dal valore medio di 45 milioni di euro (per un confronto, si può ricordare che nel primo trimestre del 2025 erano passati di mano quattro portafogli per transazioni complessive pari a 490 milioni di euro, con un valore medio di 58 milioni di euro per immobile).

Guardando all’andamento delle locazioni, il report di Colliers rileva un take up pari a 839.000 metri quadrati nel periodo (+27% anno su anno), un valore che rende il primo trimestre 2026 quello con il risultato migliore degli ultimi 10 anni, segnando inoltre un aumento del 65% sullo stesso periodo dello scorso anno.

Nel complesso, una situazione simile a quella fotografata da Wcg che in una nota ha sintetizzato quanto osservato parlando di “domanda forte e capitali prudenti”. La società in particolare ha stimato investimenti nel primo trimestre per 380 milioni di euro, pari al 15,2% del totale messo a segno nel real estate italiano.

Tornando alla analisi di Collier, questa evidenzia che la domanda continua a essere trainata dagli operatori 3pl, che hanno contato per l’82% del totale, con la fetta restante distribuita tra gli utilizzatori finali, in particolare del retail (11%). A tirare è anche la richiesta di immobili di qualità – di grado A e conformi ai criteri Esg – che hanno pesato per il 95% delle locazioni. Guardando il mercato dal lato della proprietà l’analisi evidenzi inoltre che i progetti Built-to-Own hanno rappresentato il 5,4% della domanda, principalmente per segmenti come e-commerce e per necessità di strutture a temperatura controllata. Il Built-To-Suit ha contato invece per il 22,5%. Il 72% dell’assorbimento del primo trimestre infine si è concentrato su immobili esistenti, di seconda mano o di nuova costruzione (5%).

Relativamente ai canoni, l’analisi rileva poi una sostanziale stabilità, con l’eccezione del mercato di Milano in cui crescono leggermente quelli prime, a causa della limitata disponibilità di immobili di alta qualità.

In generale Colliers parla di una complessiva resilienza del settore sotto il profilo degli investimenti – dove si nota il ritorno degli operatori core, a indicare una ritrovata fiducia nei fondamentali e nelle prospettive di sviluppo – con una pipeline attesa di circa un miliardo di euro nei prossimi due trimestri.

Spostando lo sguardo verso il futuro, nel report si continua a rilevare una tendenza al reshoring e alla disaffezione per la Cina come fonte di approvvigionamenti. Gli investitori guardano quindi ad asset industriali come chiave per differenziare i propri portafogli (ad oggi in maggioranza costituiti da asset logistici). La conseguenza è una crescita di investimenti in immobili di tipo BtO o BtS.
Un’altra forte spinta è quella verso i criteri Esg, che porta le aziende a cercare immobili nuovi, con molti progetti quindi locati anche prima del completamento. Tuttavia, costi crescenti di costruzione e finanza stanno causando qualche rallentamento, con conseguenti aumenti nella domanda di locazioni. La tuttora scarsa penetrazione dell’e-commerce continua inoltre a rappresentare un fattore a favore dello sviluppo del settore.

Più nel concreto, Colliers ad oggi stima che da qui alla fine del 2028 entreranno sul mercato sviluppi speculativi per 2,24 milioni di metri quadrati, di cui 930mila metri quadrati già in costruzione. Il tasso di sfitto resta al di sfitto infine è in media del 4,22% nel paese, con alcuni sotto-mercati però prossimi allo zero e comunque al di sotto della media europea.

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