Ristrutturati, di proprietà, produttori di energia: quali sono gli immobili logistici ‘in tendenza’

Milano – Il mercato immobiliare logistico italiano, nonostante il calo degli investimenti dell’ultimo anno, è ormai maturo, e caratterizzato da una domanda che continua a premere, una offerta non in grado di soddisfarla appieno, canoni in aumento (ma ancora bassi rispetto a quelli europei) e uno sfitto ormai inesistente. Su questa visione del panorama di settore si sono trovati d’accordo bene o male tutti gli addetti ai lavori intervenuto al convegno “L’energia della logistica”, organizzato da Scenari Immobiliari con Sfre e svoltosi ieri a Milano.

Nel corso dell’evento sono stati diversi anche gli spunti proposti dagli operatori rispetto al modo in cui sta evolvendo la domanda.

Faustino Musicco, responsabile Logistica, last mile e data center di Colliers, oltre a presentare i principali numeri dell’ultimo report della società relativi al  mercato italiano, ha descritto alcune delle tendenze che stanno caratterizzando gli attuali investimenti. In carenza di immobili di grado A, la domanda – ha affermato – si sta concentrando su acquisti di strutture “di tipo B e C, rilevate per essere ristrutturati e riposizionate sul mercato come prime”. Tra gli altri trend visibili, ha aggiunto, c’è poi la maggiore propensione al built-to-own. In altre parole, “i tenant tendono a comprare: più della locazione, si sta ora affermando la centralità della proprietà immobiliare, scelta dagli operatori sia per riacquisire controllo sulla intera filiera, sia come protezione verso un futuro aumento dei canoni”. Sta scomparendo invece tra i locatari, secondo Musicco, la presenza degli operatori del quick e-commerce (quali Gorillas, che nel 2022 ha annunciato l’addio all’Italia): “E’ un business che ha preso piede in altri paesi europei ma qui non ha funzionato”.

Sulle potenzialità ancora inespresse dell’Italia quale mercato immobiliare logistico si è concentrato l’intervento di Marco Grassidonio, responsabile per la Penisola di Garbe Industrial Real Estate,  che ha spiegato di vedere bene il contesto tricolore non solo come base per potenziali hub logistici per l’intero sud Europa, ma anche, secondo uno studio della stessa Garbe, di considerare il Nord Italia una destinazione ideale per il reshoring di attività produttive, data la presenza di fattori favorevoli quali ad esempio un vantaggioso costo del lavoro (rispetto ad altre realtà) e la dotazione infrastrutturale.
Inoltre, ha aggiunto, “lo stock logistico pro-capite italiano è estremamente basso, pari a 0,4 metri quadrati a fronte di una media europea di 0,9 mq” e di picchi come quello dei Paesi Bassi (2,4 metri quadrati a persona) e ancora di più di quello degli Usa (4,8 mq pro capite). Numeri che secondo il manager dovrebbero evidenziare l’opportunità di avviare nuovi investimenti logistici nonostante le frequenti voci contrarie, che si possono smorzare “restituendo al territorio, collaborando con le istituzioni”. Cosa che secondo Grassidonio può funzionare al meglio quando l’interlocutore è costituito “da paesi piccoli”, che di per sé avrebbero con scarse disponibilità di investimento per l’avvio di progetti quali quelli tipicamente proposti dagli investitori di settori quali compensazioni (realizzazione di piste ciclabili, centri sportivi e così via).

Un’altra tendenza discussa durante il convegno è stata poi – naturalmente, visto anche il suo titolo  – quella che vede i poli logistici sempre più trasformarsi in centri di produzione di energia. “I tetti ricoperti di pannelli fotovoltaici sono comparsi a Castel San Giovanni già nel 2003-2004” ha ricordato Filippo Salis, ad e fondatore di Sfre. “Le piattaforme da tempo stanno producendo energia. La novità di oggi è che la tecnologia è matura, il green idrogeno con fotovoltaico è realtà, il bilancio di sostenibilità è dietro l’angolo, quindi non si fa più il minimo ma ormai si tappezzano le coperture disponibili”.

Un punto di vista ripreso anche da Salvatore Fisicaro, vicepresidente Acquisizioni e Business Development di Prelios Sgr, per il quale ora questo ambito di sviluppo è di interesse per gli investitori: “In precedenza coperture e vasche di laminazione erano viste come aree con valenza zero, o che anzi richiedevano costi di manutenzione. Ora diventano fonti di entrate, anche tramite la possibilità di cederne lo sfruttamento a operatori specializzati in grado di valorizzarle”.

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