Built-to-suit, motore della crescita dell’immobiliare logistico
L’Avv. Magistrelli spiega come questi investimenti possano essere attrattivi anche per le pubbliche amministrazioni
Intervento a cura di Avv. Ivana Magistrelli *
* Partner SI Studio Inzaghi
Il mercato immobiliare logistico italiano ha chiuso il 2025 con investimenti di circa 2,2 miliardi di euro, segnando una crescita del 31% rispetto all’anno precedente.
Al cuore di questa crescita c’è un fenomeno che si è imposto: il built-to-suit, ovvero la realizzazione di magazzini progettati e costruiti interamente sui bisogni e le esigenze del futuro utilizzatore. La logistica moderna non è più quella dei capannoni standard. L’accelerazione dell’e-commerce, la complessità crescente delle supply chain e la pressione competitiva sui tempi di consegna hanno trasformato il magazzino da semplice contenitore di merci a vera infrastruttura strategica che, come tale, non si adatta a spazi preesistenti. Le caratteristiche richieste dai grandi operatori sono spesso impossibili da trovare nello stock esistente: altezze interne che consentano scaffalature ad alta densità, pavimentazioni con portata e planarità certificate, numero e dimensione delle baie di carico proporzionate al volume di movimentazione, sistemi di automazione integrati già in fase strutturale, impianti elettrici dimensionati per robot e sistemi di picking automatico.
A tutto ciò si aggiungono le certificazioni ambientali Esg, ormai richieste sia dai conduttori che dagli investitori. La domanda Bts proviene principalmente dagli operatori logistici in conto terzi (3PL) e dai grandi retailer. Il contratto di locazione a lungo termine — tipicamente tra i dieci e i quindici anni — è la condizione che consente al developer di avviare i lavori. Il contratto di locazione assume, inizialmente, una forma atipica perché diventa uno strumento ibrido tra appalto e locazione. I canoni di un Bts sono strutturalmente più elevati rispetto a quelli di un magazzino standard di pari metratura: riflettono la specificità dell’investimento, i costi di costruzione più alti e il rischio assunto dal developer per un asset ottimizzato su un solo utilizzatore. La scarsità di suolo disponibile nelle aree logisticamente strategiche accentua ulteriormente la pressione sui valori.
Un magazzino Bts realizzato diventa uno strumento finanziario di grande appetibilità. Il conduttore paga canoni certi per dieci o quindici anni: per un fondo di investimento immobiliare, questo equivale a un flusso di cassa stabile e garantito. La crescita del mercato logistico è trainata dalla costante ricerca di asset da parte di investitori specializzati e anche da strutture di sale & leaseback. Il sale & leaseback rappresenta la forma più sofisticata di questo ciclo. Il conduttore — un grande distributore, un operatore 3PL, un e-commerce player — realizza il proprio magazzino per poi cedere la proprietà del medesimo a un investitore istituzionale, continuando tuttavia a utilizzarlo in forza di un contratto di locazione a lungo termine. I canoni di locazione sono fiscalmente deducibili, con vantaggi sul cash flow che rendono l’operazione economicamente razionale su più livelli.
Le caratteristiche tecniche che rendono un Bts “su misura” non sono peculiarità di un singolo operatore: sono lo standard della logistica moderna, ricercato da 3PL, operatori e-commerce, distributori retail e piattaforme farmaceutiche. La specificità non è un ostacolo alla ricollocazione: è una qualità spendibile sul mercato. In un mercato in cui la domanda di spazi logistici di qualità supera strutturalmente l’offerta, trovare un nuovo conduttore è raramente il problema principale. Il magazzino nato su misura diventa, nel tempo, un asset maturo e liquido — capace di servire più generazioni di conduttori e di adattarsi a esigenze che oggi ancora non esistono. Non un capannone che invecchia: un’infrastruttura che dura.
C’è un pregiudizio che ancora fatica a morire nelle stanze delle amministrazioni locali: il magazzino logistico come elemento di serie B nell’attrattività territoriale, un insediamento da tollerare piuttosto che da corteggiare. Un magazzino Bts di nuova generazione è una struttura green e una gestione energetica attenta. Genera occupazione diretta e continuativa con un impatto sul territorio distribuito e misurabile. La logistica serve i flussi fisici che nessuna digitalizzazione può sostituire: i farmaci negli ospedali, le merci sugli scaffali, i pacchi consegnati in giornata. Riconoscere questo ruolo a livello di pianificazione urbanistica non è un passo indietro verso l’economia industriale del passato, è una scelta strategica per il presente.
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