Hines: “Investe ora nell’immobiliare logistico chi ha un approccio aggressivo”

Milano – Come sta cambiando la ‘fauna’ degli investitori che si muovono nel mercato immobiliare logistico italiano, quali aspettative hanno quelli già attivi e quali i nuovi entranti, che tipo di operazioni stanno concludendo. Su questi temi si sono confrontati diversi addetti ai lavori nel corso del convegno annuale di Scenari Immobiliari, in questa edizione dal titolo “L’energia della logistica”, andato oggi in scena a Milano.

In un contesto caratterizzato domanda in forte crescita, limiti alle possibilità di sviluppo, vacancy ai minimi termini e canoni in salita, “le transazioni avvenute mostrano che solo gli investitori con una visione più aggressiva su Erv (Estimated Rental Value, ndr) e rendimenti stanno concludendo operazioni logistiche” ha affermato Federico Soffietti di Hines Italia, fondo generalista che nella Penisola ha ora un suo focus in questo settore.

“Fino a qualche anno fa – ha ricostruito il manager – nel settore predominavano i soggetti specializzati (tra loro Prologis, Mileaway, Segro, Techbau, Goodmano Logicor). Ora la platea si è ampliata con l’arrivo di operatori generalisti, che in alcuni casi allocano a questa asset class anche il 15, 20 o 30% degli investimenti complessivi”. Tra le realtà che rientrano in questa categoria, il manager ha citato tra gli altri Cbre a Blackstone, Barings, identificandoli come sviluppatori “opportunistici”, nonché Axa, Allianz, Generali o Patrizia, definendoli come “core”.
La stessa Hines, ha ripercorso il direttore investimenti di Hines Italia, ha esordito nel mercato italiano nel 2019 con approccio opportunistico, totalizzando operazioni per circa 1 miliardo di euro. “Dal 2022 a oggi però siamo diventati più cauti, il livello degli investimenti è di circa il 45% in meno, pur restando su valori simili a quelli di 2019 e 2020, per una vacancy, relativamente a immobili di grado A, di circa l’1,9%, dato un take up molto alto ma una produzione scarsa”.

A rendere difficile l’avvio di nuovi sviluppi, secondo Soffietti, sono delle semplici valutazioni tra costi e ricavi attesi. Se i primi ora possono attestarsi in media sui 900 euro/mq, la spese sono arrivate ora a pareggiare l’importo, annullando i margini di profitto, in particolare per l’aumento del Capex (stimato in 550 euro/mq, ovvero “anche 200 euro in più rispetto ad alcuni anni fa”), cui si sommano costi accessori (200 euro/mq) e l’acquisto del terreno (nell’ipotesi di circa 150 euro/mq, seppur negoziabile).
“Oggi è molto sfidante far partire nuovi sviluppi, bisogna avere una visione chiara rispetto a quello che sarà il futuro” ovvero avere appunto “una visione più aggressiva su Erv e rendimenti”. In particolare secondo Soffietti, c’è però spazio perché i canoni possano raggiungere valori più alti, considerato che quelli attuali italiani, come evidenziato da diversi dei relatori intervenuti al convegno, restano piuttosto convenienti e inferiori alla media europea.

Se il contesto appare complicato, vero è che gli operatori continuano a essere attivi e altri addirittura stanno facendo il loro debutto in questa asset class del mercato immobiliare italiano. A portare lo sguardo in particolare di questa seconda categoria è stato durante il convegno Luca Faletti, senior manager per l’area logistica di Investire Sgr, società di gestione del risparmio che lo scorso febbraio è stata protagonista di una innovativa operazione con l’avvio del fondo Northern Italian Logistics insieme ai soci Partners Group e Tonon. Attiva da oltre 20 anni nel settore immobiliare, ma soprattutto nel residenziale e negli uffici, Investire – ha ricordato Faletti – aveva sempre visto la logistica come una nicchia da lasciare ad operatori specializzati, fino a che un paio di anni ha iniziato a cercarvi nuove opportunità anche a seguito di una fase di studio e confronto con alcuni investitori suoi clienti. Il progetto si è concretizzato, come visto, con Partners Group, “ovvero quello che tra questi aveva mostrato il maggior interesse, avendo già avviato diverse operazioni nel mercato europeo e vedendo buone chance in quello italiano”. Per affiancare i due soci è stata scelta l’impresa di costruzioni Tonon, entrata anch’essa come partner finanziario dell’iniziativa. “Non siamo entrati in modo importante nel settore, ma in punta di piedi” ha spiegato Faletti, che ha sottolineato anche l’approccio peculiare adottato nell’impostazione ddel progetto: “Non abbiamo voluto creare il classico fondo con un solo quotista, ma avere all’interno tutte le parti coinvolte, che quindi non puntano a ottenere fee ma a generare profitti”. In particolare Tonon, realtà radicata nel Triveneto, secondo il manager potrà dare il suo contributo andando a cercare, insieme ai broker, i futuri conduttori degli immobili. Grazie alla conoscenza del territorio, in particolare, l’azienda potrà dare valore aggiunto andando a intercettare anche quelli “fuori dai radar, locali, meno raggiungibili” dai canali standard.

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