Circa 1,85 milioni di mq di spazi logistici potrebbero entrare sul mercato italiano entro il 2027

Nonostante un secondo trimestre 2025 al di sotto delle aspettative (con investimenti per 141 milioni di euro, -28% sullo stesso periodo del 2024), nel settore italiano dell’immobiliare logistico si respira ancora ottimismo.

Molte transazioni, si legge nell’ultimo Logistics Market Overview di Colliers, sono infatti ora in dirittura d’arrivo e per ulteriori piattaforme si è ora in fase di bidding (per un valore complessivo di 1 miliardo di euro), cosa che lascia prefigurare una seconda metà dell’anno dai toni diversi sotto questo profilo. Gli ultimi mesi, rileva il report, sono stati peraltro caratterizzati in particolare dal ritorno degli investitori core, che continuano a preferire immobili a valore aggiunto.

Nel secondo trimestre 2025, rivela ancora l’analisi, è calato anche l’assorbimento di spazi logistici (-10% sullo stesso periodo del 2024), per superfici locate pari a 470mila metri quadrati complessivi, con una predominante preferenza (96%) per edifici in linea con i criteri Esg. Offerta limitata, aumento dei prezzi dei terreni e crescita dei costi di costruzione e finanziamento hanno determinato un aumento costante dei canoni negli ultimi tre anni, e affitti prime che ora superano i 70 €/mq/anno.
La domanda di spazi vede al primo posto ancora i 3pl (che ora rappresentano il 51% della domanda, dopo il 60% del primo trimestre), seguiti dai retailer con il 27% e dai progetti Built-to-Own (Bto) con il 21% della domanda totale. Tra questi si ritrovano aziende dell’e-commerce e del magazzinaggio a temperatura controllata. Ai courier fa invece capo il restante 8%.
Sotto il profilo geografico, il take up ha interessato in primis le regioni di Emilia Romagna e Lombardia, con i maggiori assorbimenti che in particolare si sono osservati nell’ordine nelle province di Bologna, Piacenza, Modena, Verona, Roma, Milano, Pavia e Bari. Relativamente allo sfitto, l’analisi indica che ad oggi questo è pari al 4,68% della Gla (Gross Leasable Area) italiana, per circa 1,636 milioni di metri quadrati sui circa 35 milioni complessivi presenti sul mercato

Tracciando le tendenze per il futuro prossimo, Colliers infine ha detto di ritenere che, nonostante a livello globale sia in attenuazione, in Italia la tendenza al nearshoring tenga ancora banco, spingendo cgli investitori a diversificare i propri portafogli puntando non solo sulla logistica ma anche sullo sviluppo di spazi dedicati all’industria. Da qui l’aumento della domanda – in numero e in volume – per lo sviluppo di immobili in chiave Built-to-Own (Bto) o Built-to-Suit (Bts), personalizzati in base alle esigenze specifiche delle aziende. La richiesta del mercato continuerà inoltre a rivolgersi verso immobili conformi ai criteri Esg e a essere alimentata dallo sviluppo dell’e-commerce.
A soddisfare queste diverse necessità e tendenze, Colliers entro la fine del 2027 il possibile ingresso sul mercato di ulteriori spazi logistici per 1,85 milioni di metri quadrati, dei quali 1,12 milioni già ora in costruzione. Le province di Milano, Vercelli, Novara, Verona e Frosinone sono, nell’ordine, quelle in grado di poter offrire i maggiori contributi in questo senso.

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