I 3pl trainano l’immobiliare logistico nel primo trimestre 2026
Del take up complessivo, il 40% è stato generato da quattro contratti di operatori di questo segmento
Nel primo trimestre 2026 il comparto logistico e industrial ha totalizzato circa 430 milioni di euro di investimenti, circa il 12% del volume complessivo nel settore immobiliare. Lo rileva l’ultimo aggiornamento tematico di Jll, società attiva nella consulenza immobiliare e nella gestione degli investimenti.
Particolarmente dinamico è stato l’assorbimento, pari a circa 860 mila metri quadrati occupati (+78% su base annua) a conferma della solidità dei fondamentali del settore, con diverse operazioni di rilievo attualmente in fase avanzata di negoziazione.
Quanto agli investimenti, in calo del 30% su base annua, questi – spiega Jll – hanno mantenuto un “profilo dinamico”, con numerose transazioni che sottolineano l’interesse costante ma selettivo degli operatori. Rispetto all’anno precedente, infatti, hanno prevalso operazioni di taglio mediamente inferiore, con una netta prevalenza di operazioni su asset core (il 40% dei volumi trimestrali) e una significativa incidenza (30%) delle acquisizioni da parte di end user.
Tornando alla analisi del take up, Jll rileva che il trimestre ha visto il ritorno delle operazioni di grande dimensione (sopra i 50.000 mq), che, seppure limitate in termini di incidenza, hanno rappresentato una quota significativa in termini di assorbimento. Da sole 4 operazioni di operatori 3PL (di cui 2 sopra i 100.000 mq) hanno generato circa il 40% del take up per circa 350.000 mq. Da questo dipende anche l’aumento della quota dei 3pl sul totale, arrivata a contare per oltre l’85%, mentre il restante 15% è rappresentato da retail, manufacturing ed e-commerce, che hanno visto ridursi la quota relativa.
Analizzando la distribuzione per dimensione, l’analisi rileva che le operazioni al di sotto dei 25.000 mq si confermano le più numerose, pari a circa 60% in termini numerici, rappresentando però solo il 25% dei mq assorbiti. La fascia intermedia, tra 25.000 e 50.000 mq, ha inciso invece per circa il 30% del numero di operazioni.
Inoltre nel trimestre i lease hanno rappresentato il 75% del take-up, seguiti dai pre-let (24%), mentre è risultata limitata nel quarter la quota di owner occupier.
A livello geografico, oltre il 60% dell’assorbimento si è infine concentrato nella macroarea di Milano, confermando la sua rilevanza strategica.
Sul fronte dei canoni, si osserva una sostanziale stabilità per i valori prime nei principali mercati, con l’eccezione di particolari micro-mercati che secondo gli analisti mostrano dinamiche favorevoli ai tenant. Ad esempio Milano conferma i 70 €/mq/anno, con una previsione di crescita per il prossimo quarter, mentre a Roma i livelli medi sono di 69 €/mq e a Bologna di 67 €/mq. Il Veneto si attesta a 58 €/mq e Torino a 50 €/mq.
Relativamente agli asset last mile, i canoni prime rimangono stabili a Milano e Roma, (intorno ai 110 €/mq), con possibili incrementi in presenza di specifiche personalizzazioni nelle operazioni Built-to-Suit.
Nel Q1 2026 sono stati completati oltre 300 mila mq di nuovi spazi, di cui oltre il 30% di tipo speculativo, dato in contrazione rispetto alla media trimestrale.
La crescita dell’assorbimento ha contribuito alla diminuzione del vacancy rate complessivo a livello nazionale, che si attesta intorno al 5%.
“Il primo trimestre dell’anno conferma il dinamismo nel mercato degli investimenti logistici. Stiamo osservando un buon livello di attività e di interesse anche da parte degli investitori core” ha commentato Elena Di Biase, Head of Logistics Capital Markets di Jll Italia, secondo la quale questo sentiment positivo “sta incoraggiando i landlord a portare nuovo prodotto sul mercato, sostenendo una pipeline di operazioni di qualità per i prossimi mesi”.
“Le politiche espansionistiche dei 3PL hanno contribuito in maniera rilevante al raggiungimento di questo risultato. È un chiaro sintomo che il mercato continua ad avere fondamentali solidi e, sulla base di queste premesse, ci aspettiamo un anno positivo e dinamico” ha concluso Renato Loffredo, Head of Logistics Agency & Data Centre di Jll Italia.
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