Difesa e ritorno dell’e-commerce nell’immobiliare logistico italiano 2026 secondo Prologis

Milano – Il nuovo interesse per investimenti in ambito militare, così un ritorno di fiamma dell’e-commerce, saranno tra le tendenze che orienteranno lo sviluppo dell’immobiliare logistico in Italia nel 2026.
Ne ha parlato Sandro Innocenti, Senior Vice President e Responsabile Regionale per il Sud Europa di Prologis, dando il via consueto appuntamento con cui la società di sviluppo immobiliare fa il punto sull’anno appena trascorso e getta lo sguardo a quello appena iniziato.

Se il 2025 è stato un anno “molto buono per mondo e per Italia”, per il 2026 – ha spiegato Sabine Hutter, Vice President Capital Deployment – l’attesa è che “la domanda resti sostenuta, con una crescente attenzione verso immobili moderni, flessibili e in grado di supportare automazione, elettrificazione e obiettivi di decarbonizzazione”, in un contesto che “continua a mostrare fondamentali solidi”, ma risulta “sempre più vincolato, dove disponibilità di suolo, tempi autorizzativi e accesso all’energia rappresentano fattori critici”.

In numeri, il 2025 per la società si è chiuso con investimenti per 120 milioni di euro (tra nuovi sviluppi, che hanno contato per 81,5 milioni di euro, e acquisizioni, per 24 milioni), immobili consegnati o avviati per 80.000 metri quadrati (che portano il portafoglio aziendale a oltre 1,8 milioni di metri quadrati in 119 edifici) e un occupancy rate al 99,6%.

I cantieri avviati (per circa 100 milioni di euro) per oltre il 50% hanno riguardato progetti Build-to-Suit, concentrandosi ancora lungo i principali corridoi logistici del paese ma con una maggiore frammentazione geografica rispetto al passato. Nel dettaglio nell’area di Milano sono stati avviati cantieri per Rs Components (Pozzuolo Dc4, 9.853 m2) e Cedaspe (Carpiano Dc1, 10.500 m2); a Piacenza per Piacenza Dc8 (7.070 m2), insieme allo sviluppo speculativo Piacenza Dc11 (6.400 m2). Nel Lazio, prosegue lo sviluppo speculativo di Tor Cervara Dc1 (10.200 m2). Parallelamente, l’azienda ha rafforzato il portafoglio attraverso acquisizioni mirate nell’area milanese, con l’ingresso di Carpiano Dc2 (14.000 m2) e Vimodrone Dc1 (8.350 m2).

E’ invece al momento in stand by, ha spiegato a margine Innocenti a SUPPLY CHAIN ITALY, l’attività legata a Patrimonio Logistica Italia, il progetto avviato da Poste Italiane lo scorso anno che prevede il conferimento a due distinti fondi (uno in partnership con Prologis, uno con Fbh) degli immobili dell’azienda, con l’obiettivo di riqualificarli avviando al contempo lo sviluppo di nuovi. “Abbiamo un framework agreement ma siamo fermi da settembre, in attesa che Poste (peraltro già ad oggi uno dei principali clienti di Prologis, ndr) lo faccia ripartire”.

Guardando al 2026 Prologis con una stima prudente prevede investimenti per 75 milioni di euro circa (di cui 25 milioni per acquisizioni di edifici esistenti), nonché dismissioni per 30 milioni di euro. In pipeline la società ha uno sviluppo speculativo a Milano (Dc5, 11.367 metri quadrati), a Piacenza (Dc12), a Fiano Romano (Dc4 e Dc5), Castelnuovo (Dc4) cui si somma il grande progetto per il Guidonia Park (fino a 95mila metri quadrati), prudentemente collocato dall’azienda però come sviluppo per il 2027, dato che al momento ancora attende i permessi a costruire.

L’e-commerce, come accennato, resterà secondo la società una delle forze trainanti per il settore dell’immobiliare logistico in Italia, data la sua ancora scarsa penetrazione in particolare in mercati come quelli di “Roma, Napoli, Bari, dove c’è capacità di spesa”.

Sul comparto potrà però affacciarsi anche la domanda di spazi da parte delle forze militari e relativi fornitori, alimentata dai piani di riarmo anche europei. “E’ un trend che abbiamo già visto in Polonia e in Spagna, quasi per niente finora in Italia ma ci attendiamo che questo cambi nel 2026”. Un’altra tendenza che si osserverà sarà quella di un aumento di importanza degli immobili situati nei pressi di porti e aeroporti, in conseguenza di un calo del trasporto su strada delle merci, e in prossimità delle grandi città. Tra le categorie, spiccheranno ancora pharma, moda, 3pl, corrieri e food retailer.

Nel 2026 potrà inoltre portare ancora più frutti la divisione Essentials (che offre soluzioni chiavi in mano per magazzini, “non più solo per scaffalature ma anche per efficientamento energetico, con pompe di calore, celle frigo, o per servizi di pulizia” ha spiega a SUPPLY CHAIN ITALY il responsabile Matteo Liccioli), che lo scorso anno ha curato 53 progetti generando ricavi per 7,8 milioni di euro, e che si rivolge ora anche a clienti ‘fuori dal portafoglio’ Prologis. “Inizialmente – ha spiegato al riguardo Innocenti –  le richieste arrivavano dai nostri conduttori, poi si sono aggiunte quelle da nostri conduttori per magazzini a noi esterni, infine siamo arrivati a servire anche operatori ‘terzi’”.

F.M.

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